Как пояснил Николай Антонов, автор практического курса «Управление коммерческой недвижимостью», партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»), конечная цель опроса состояла в том, чтобы выяснить, какого рода продукт в перспективе будет востребован на петербургском рынке офисной недвижимости.
В исследовании приняли участие арендаторы из бизнес-центров «Авеню» (класс А), и «Таймс» (класс В+), «Адмирал» (класс В), «Акватория» (класс В). По результатам проекта можно говорить о нескольких факторах, которые в перспективе могут стать угрозой для операторов коворкингов.
Петербургские коворкинги могут изменить ценовую политику
Пока спрос на рабочие места в петербургских коворкингах превышает предложение, что позволяет их владельцам держать ставки на уровне классических офисов В+ и даже А. Однако не исключено, что вскоре операторам «гибких»» офисов придется всерьез думать о стратегии и продукте: как предложить свои услуги по более демократичным ценам, повысить качество продукта и услуг или искать пути оптимизации затрат на создание и управление коворкингами, уверены авторы совместного исследования НИУ ВШЭ в Санкт-Петербурге и ГК «БестЪ».
«Для нас важно было понять, сколько реально тратят наши арендаторы на организацию одного рабочего места, включая расходы на аренду помещения, коммунальные платежи, интернет, кейтеринг, переговорные комнаты, парковку, печать и ремонт офиса. Потому что от результатов исследования зависит, что мы сможем предложить своим резидентам уже сейчас и какой продукт сформировать для них в ближайшем будущем», - говорит Антонов.
Одно из обстоятельств, выявленных в ходе опроса, напрямую касается численности потенциальной целевой аудитории петербургских коворкингов после окончания пандемии. Результаты исследования показывают, что идея о всеобщем и необратимом переходе на «удалёнку», которая не раз высказывалась многими комментаторами, пока лишена серьезных оснований.
Сравнительно легко адаптировались к условиям постпандемии те, кто делает интеллектуальный продукт в сфере IT, финансов, научно-технических разработок, особенно если этот продукт разрабатывается для сегмента B2B. При этом в Петербурге существует довольно большая группа бизнесов, для которых «удалёнка» - не более чем ответ на форс-мажорные обстоятельства.
→
Смотреть другие материалы проекта Pro Офис:
Учитывая, что, по данным Росстата и ФНС, доля только торговых компаний составляет примерно 20% петербургского малого и среднего бизнеса, а совокупное число сотрудников этих компаний достигает 500 тыс. человек, говорить о быстром переходе на дистанционный формат работы пока рано, полагают эксперты.
Чего они ищут
Второе обстоятельство, ставшее очевидным в ходе исследования, состоит в том, что экономическая целесообразность переезда в коворкинг, должна определяться с учетом нескольких факторов, а не путем прямого сравнения ставок в коворкинге и классическом бизнес-центре.
Скрытые угрозы
Доказательством этого тезиса стал кейс одной из петербургских IT-компаний. Она оборудовала 50 рабочих мест на арендованной площади примерно 800 кв. м в классическом бизнес-центре класса B+, но с началом пандемии задумалась о более автономном и компактном размещении сотрудников. Для компании было важно наличие зон отдыха, универсальные рабочие места и возможность быстрой перепланировки пространства.
До пандемии стоимость каждого рабочего места для компании составляла 17400 руб. в месяц. В этой цифре учтена аренда офиса, в котором кроме рабочих мест имелись две большие (на 15-20 человек) и три малые переговорные комнаты, зоны отдыха, спортзал и кухня, расходы на парковочные места, кейтеринг, печать, два интернет-канала, амортизация мебели и офисной техники, а также проводимый время от времени косметический ремонт. При этом у компании возникали сложности с размещением новых сотрудников при расширении бизнеса.
Однако во время пандемии три четверти сотрудников (в основном разработчики, тестировщики и инженеры) перешли на «удалёнку». Сегодня в офисе постоянно находится всего 13 человек. Таким образом, стоимость рабочего места выросла в четыре с лишним раза – до 73 800 руб. В дальнейшем, когда из 55 сотрудников в офис вернутся хотя бы 40, а остальные будут работать в гибридном формате, эти затраты сократятся до 26 – 30 тыс. рублей в месяц.
Неповерхностная арифметика
Теоретически, чтобы разместить сотрудников с той же степенью комфорта и в такой же удобной локации (рядом с транспортной развязкой и близко к центру Петербурга), компания могла быть арендовать 4-6 smart-офисов в коворкинге класса А с известным брендом и соответствующими стандартами сервиса. Сегодня тариф на рабочее место в офисе в качественных сетевых проектах находится в диапазоне 23 – 28 тыс. руб. в месяц, включая услуги администратора на ресепшн, печать и сканирование документов, coffee-point с напитками и снеками, высокоскоростной Wi-Fi и от 3 до 5 часов пользования переговорными в месяц. Это означает, что, арендуя 4-6 smart-офисов, компания получает возможность проводить 12-30 часов производственных совещаний и мозговых штурмов ежемесячно.
Однако стоит иметь в виду, что разработчикам интеллектуального продукта редко хватает этого времени для командной работы. В IT-компания, которая приняла участие в исследовании, пять переговорных комнат загружены более 100 часов в месяц. Это означает дополнительные затраты на аренду переговорных. В качественных коворкингах Петербурга эта услуга стоит 750-1500 руб. в час. В итоге дополнительные затраты компании по этой статье составят от 52 500 до 105 000 руб. в месяц.
Таким образом, стоимость каждого рабочего места увеличится в среднем на 2 000 руб. в месяц. В целом это сопоставимо с теми издержками, которые компания несёт при аренде площадей, необходимых для организации переговорных в классическом БЦ, особенно если учесть, что их реальная загрузка не превышает в данном случае 60-65% рабочего времени.
Еще два обстоятельства
Прежде всего речь идет о компаниях, работающих в сфере B2C, - например, продающих бытовую технику, осветительные приборы или охотничьи принадлежности. В таких бизнесах сотрудники вернулись на рабочие места, как только это стало возможным.
При поддержке
Рассчитывая экономику переезда, следует учесть еще два обстоятельства. Во-первых, при переезде в коворкинг и внедрении гибридного формата компания может безболезненно отказаться от части рабочих мест. В изученном в ходе исследования кейсе число рабочих мест сократилось на 15, что снизило издержки на 380 тыс. руб. в месяц. Это вряд ли было бы возможно, если бы компания осталась в бизнес-центре с кабинетной планировкой пространства. Если бы компания до переезда занимала офис в бизнес-центре класса А, ее экономия могла бы оказаться еще выше – до 450 тыс. руб. в месяц. Сопоставимого эффекта было бы труднее достичь при простом переезде в меньший офис, поскольку почти невозможно найти помещение, которое по своим характеристикам на 100% соответствовало бы потребностям бизнеса.
Во-вторых, в случае расширения бизнеса у компании появляется возможность быстро докупить необходимое число рабочих мест без издержек на переезд в более просторный офис, включая ремонт и меблировку. С этой точки зрения, коворкинг дает возможность сократить не только текущие, но и будущие расходы на организацию рабочего пространства для сотрудников.
Тем не менее, уверены авторы исследования, изученный кейс показывает, что при существующей ценовой политике операторов петербургских-коворкингов экономическая целесообразность переезда далеко не всегда очевидна.
Взгляд в будущее
Профессиональные операторы коворкингов предпочитают сегодня оборудовать рабочие места в престижных локациях, ориентируясь на верхний ценовой сегмент и качество, соответствующее офисам класса А. В условиях быстрого роста в Петербурге компаний IT-сегмента и дефицита свободных площадей в высококлассных БЦ эта стратегия работает.
Однако в будущем она может привести к дисбалансу предложения и платежеспособного спроса, предупреждают эксперты. «Не исключаю, что качественные сетевые коворкинги в Петербурге пойдут по пути Москвы – будут предлагать рабочие места по более демократичным ценам, например, за счет более плотной рассадки резидентов, - говорит Станислав Ступников, партнер “БестЪ. Коммерческая недвижимость” (ГК «БестЪ», сеть коворкингов с бизнес-средой PAGE). - В столице мы видим коворкинги, где на одно рабочее место в опен-спейсе приходится не 6 кв. м, как это принято у нас, а 2,5 «квадрата». При наличии кафе, мест отдыха, террасы, выходящей в парк, это оказывается достаточно удобным и компенсирует сокращение площади рабочего места. Во всяком случае, на такие рабочие места существует лист ожидания».
→
При поддержке
Петербургские коворкинги могут изменить ценовую политику
Пока спрос на рабочие места в петербургских коворкингах превышает предложение, что позволяет их владельцам держать ставки на уровне классических офисов В+ и даже А. Однако не исключено, что вскоре операторам «гибких»» офисов придется всерьез думать о стратегии и продукте: как предложить свои услуги по более демократичным ценам, повысить качество продукта и услуг или искать пути оптимизации затрат на создание и управление коворкингами, уверены авторы совместного исследования НИУ ВШЭ в Санкт-Петербурге и ГК «БестЪ».
Чего они ищут
Как пояснил Николай Антонов, автор практического курса «Управление коммерческой недвижимостью», партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»), конечная цель опроса состояла в том, чтобы выяснить, какого рода продукт в перспективе будет востребован на петербургском рынке офисной недвижимости.
«Для нас важно было понять, сколько реально тратят наши арендаторы на организацию одного рабочего места, включая расходы на аренду помещения, коммунальные платежи, интернет, кейтеринг, переговорные комнаты, парковку, печать и ремонт офиса. Потому что от результатов исследования зависит, что мы сможем предложить своим резидентам уже сейчас и какой продукт сформировать для них в ближайшем будущем», - говорит Антонов.
В исследовании приняли участие арендаторы из бизнес-центров «Авеню» (класс А), и «Таймс» (класс В+), «Адмирал» (класс В), «Акватория» (класс В). По результатам проекта можно говорить о нескольких факторах, которые в перспективе могут стать угрозой для операторов коворкингов.
Скрытые угрозы
Одно из обстоятельств, выявленных в ходе опроса, напрямую касается численности потенциальной целевой аудитории петербургских коворкингов после окончания пандемии. Результаты исследования показывают, что идея о всеобщем и необратимом переходе на «удалёнку», которая не раз высказывалась многими комментаторами, пока лишена серьезных оснований.
Сравнительно легко адаптировались к условиям постпандемии те, кто делает интеллектуальный продукт в сфере IT, финансов, научно-технических разработок, особенно если этот продукт разрабатывается для сегмента B2B. При этом в Петербурге существует довольно большая группа бизнесов, для которых «удалёнка» - не более чем ответ на форс-мажорные обстоятельства.
Прежде всего речь идет о компаниях, работающих в сфере B2C, - например, продающих бытовую технику, осветительные приборы или охотничьи принадлежности. В таких бизнесах сотрудники вернулись на рабочие места, как только это стало возможным.
Учитывая, что, по данным Росстата и ФНС, доля только торговых компаний составляет примерно 20% петербургского малого и среднего бизнеса, а совокупное число сотрудников этих компаний достигает 500 тыс. человек, говорить о быстром переходе на дистанционный формат работы пока рано, полагают эксперты.
Второе обстоятельство, ставшее очевидным в ходе исследования, состоит в том, что экономическая целесообразность переезда в коворкинг, должна определяться с учетом нескольких факторов, а не путем прямого сравнения ставок в коворкинге и классическом бизнес-центре.
Неповерхностная арифметика
Доказательством этого тезиса стал кейс одной из петербургских IT-компаний. Она оборудовала 50 рабочих мест на арендованной площади примерно 800 кв. м в классическом бизнес-центре класса B+, но с началом пандемии задумалась о более автономном и компактном размещении сотрудников. Для компании было важно наличие зон отдыха, универсальные рабочие места и возможность быстрой перепланировки пространства.
До пандемии стоимость каждого рабочего места для компании составляла 17400 руб. в месяц. В этой цифре учтена аренда офиса, в котором кроме рабочих мест имелись две большие (на 15-20 человек) и три малые переговорные комнаты, зоны отдыха, спортзал и кухня, расходы на парковочные места, кейтеринг, печать, два интернет-канала, амортизация мебели и офисной техники, а также проводимый время от времени косметический ремонт. При этом у компании возникали сложности с размещением новых сотрудников при расширении бизнеса.
Однако во время пандемии три четверти сотрудников (в основном разработчики, тестировщики и инженеры) перешли на «удалёнку». Сегодня в офисе постоянно находится всего 13 человек. Таким образом, стоимость рабочего места выросла в четыре с лишним раза – до 73 800 руб. В дальнейшем, когда из 55 сотрудников в офис вернутся хотя бы 40, а остальные будут работать в гибридном формате, эти затраты сократятся до 26 – 30 тыс. рублей в месяц.
Теоретически, чтобы разместить сотрудников с той же степенью комфорта и в такой же удобной локации (рядом с транспортной развязкой и близко к центру Петербурга), компания могла быть арендовать 4-6 smart-офисов в коворкинге класса А с известным брендом и соответствующими стандартами сервиса. Сегодня тариф на рабочее место в офисе в качественных сетевых проектах находится в диапазоне 23 – 28 тыс. руб. в месяц, включая услуги администратора на ресепшн, печать и сканирование документов, coffee-point с напитками и снеками, высокоскоростной Wi-Fi и от 3 до 5 часов пользования переговорными в месяц. Это означает, что, арендуя 4-6 smart-офисов, компания получает возможность проводить 12-30 часов производственных совещаний и мозговых штурмов ежемесячно.
Однако стоит иметь в виду, что разработчикам интеллектуального продукта редко хватает этого времени для командной работы. В IT-компания, которая приняла участие в исследовании, пять переговорных комнат загружены более 100 часов в месяц. Это означает дополнительные затраты на аренду переговорных. В качественных коворкингах Петербурга эта услуга стоит 750-1500 руб. в час. В итоге дополнительные затраты компании по этой статье составят от 52 500 до 105 000 руб. в месяц.
Таким образом, стоимость каждого рабочего места увеличится в среднем на 2 000 руб. в месяц. В целом это сопоставимо с теми издержками, которые компания несёт при аренде площадей, необходимых для организации переговорных в классическом БЦ, особенно если учесть, что их реальная загрузка не превышает в данном случае 60-65% рабочего времени.
Еще два обстоятельства
Рассчитывая экономику переезда, следует учесть еще два обстоятельства. Во-первых, при переезде в коворкинг и внедрении гибридного формата компания может безболезненно отказаться от части рабочих мест. В изученном в ходе исследования кейсе число рабочих мест сократилось на 15, что снизило издержки на 380 тыс. руб. в месяц. Это вряд ли было бы возможно, если бы компания осталась в бизнес-центре с кабинетной планировкой пространства. Если бы компания до переезда занимала офис в бизнес-центре класса А, ее экономия могла бы оказаться еще выше – до 450 тыс. руб. в месяц. Сопоставимого эффекта было бы труднее достичь при простом переезде в меньший офис, поскольку почти невозможно найти помещение, которое по своим характеристикам на 100% соответствовало бы потребностям бизнеса.
Во-вторых, в случае расширения бизнеса у компании появляется возможность быстро докупить необходимое число рабочих мест без издержек на переезд в более просторный офис, включая ремонт и меблировку. С этой точки зрения, коворкинг дает возможность сократить не только текущие, но и будущие расходы на организацию рабочего пространства для сотрудников.
Взгляд в будущее
Тем не менее, уверены авторы исследования, изученный кейс показывает, что при существующей ценовой политике операторов петербургских-коворкингов экономическая целесообразность переезда далеко не всегда очевидна.
Профессиональные операторы коворкингов предпочитают сегодня оборудовать рабочие места в престижных локациях, ориентируясь на верхний ценовой сегмент и качество, соответствующее офисам класса А. В условиях быстрого роста в Петербурге компаний IT-сегмента и дефицита свободных площадей в высококлассных БЦ эта стратегия работает.
Однако в будущем она может привести к дисбалансу предложения и платежеспособного спроса, предупреждают эксперты. «Не исключаю, что качественные сетевые коворкинги в Петербурге пойдут по пути Москвы – будут предлагать рабочие места по более демократичным ценам, например, за счет более плотной рассадки резидентов, - говорит Станислав Ступников, партнер “БестЪ. Коммерческая недвижимость” (ГК «БестЪ», сеть коворкингов с бизнес-средой PAGE). - В столице мы видим коворкинги, где на одно рабочее место в опен-спейсе приходится не 6 кв. м, как это принято у нас, а 2,5 «квадрата». При наличии кафе, мест отдыха, террасы, выходящей в парк, это оказывается достаточно удобным и компенсирует сокращение площади рабочего места. Во всяком случае, на такие рабочие места существует лист ожидания».
Рекомендуем