Эволюция строительной отрасли Петербурга
специальный проект
Строительная адаптация
Что ждать рынку жилой недвижимости Петербурга в 2025 году
В России прошел год с момента завершения массовой программы льготной ипотеки. На снижение платежеспособного спроса строительная отрасль ответила соответствующей корректировкой предложения: запуски новых проектов в России снизились на 22% в I полугодии по отношению к аналогичному периоду прошлого года — до 2,9 млн кв. м, подсчитали в «Дом.рф», снизились также объемы ввода жилья в эксплуатацию и количество выданных разрешений на строительство. Как петербургский рынок жилой недвижимости адаптировался к новой реальности и как ситуация будет развиваться дальше — в спецпроекте РБК Петербург, приуроченном ко Дню строителя.
Первое полугодие: главные итоги
За I полугодие 2025 года спрос в Петербурге и прилегающих районах Ленобласти в новостройках сократился на 35% к аналогичному периоду прошлого года — до 28,5 тыс. сделок, или 1,2 млн кв. м, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость».
По словам коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, сокращения касаются практически всех показателей рынка — объемов продаж, вывода новых проектов, инвестиций в земельные участки, выданных разрешений на строительство (РНС). «Сейчас в городе всего 169 действующих РНС. Три года назад было 254. При этом не все проекты с РНС готовятся к запуску», — отметил эксперт. В то же время, по его словам, проекты с РНС, остающиеся на паузе ввиду дорогого проектного финансирования и ограниченного спроса, — это также потенциальный задел на пополнение предложения по мере того, как будет снижаться ключевая ставка.
По словам коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова, сокращения касаются практически всех показателей рынка — объемов продаж, вывода новых проектов, инвестиций в земельные участки, выданных разрешений на строительство (РНС). «Сейчас в городе всего 169 действующих РНС. Три года назад было 254. При этом не все проекты с РНС готовятся к запуску», — отметил эксперт. В то же время, по его словам, проекты с РНС, остающиеся на паузе ввиду дорогого проектного финансирования и ограниченного спроса, — это также потенциальный задел на пополнение предложения по мере того, как будет снижаться ключевая ставка.
«Cокращения касаются практически всех показателей рынка — объемов продаж, вывода новых проектов, инвестиций в земельные участки, выданных разрешений на строительство (РНС)»
Сергей Софронов
Коммерческий директор ГК «ПСК»
#1
В условиях ограниченного спроса у девелоперов есть два ключевых инструмента для стимулирования продаж, отмечает Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», — это классические акции и скидки от 5 до 15%, а также улучшенные условия покупки, актуальные в условиях труднодоступности ипотечных программ. «К таким гибким инструментам относятся различные варианты рассрочек — к примеру, с минимальным первым взносом, отсрочкой платежей или на длительный срок — и субсидированные ипотечные программы. Чем шире этот инструментарий, тем выше шансы привлечь своего покупателя и помочь ему даже в текущей экономической ситуации решить жилищный вопрос», — подчеркнул эксперт.
Структурные изменения
Однако рассрочки не могут полностью заместить льготную ипотеку. «Многие игроки, и мы не исключение, в последний год сделали акцент на развитии программ рассрочки. На сегодняшний день они обеспечивают 40% от общего числа сделок на первичном рынке. Но, по всей видимости, это — предел. Дальше риск полностью уйти в «длинные» рассрочки, которые будут формировать для девелоперов отложенные убытки», — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте.
Изменения покупательской способности после завершения программы льготной ипотеки повлияли не только на объем, но и на структуру спроса, отмечает генеральный директор СРО А «Объединения строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. «Появляется больше приобретателей жилья по военной ипотеке. Влияют также деньги, которые приходят в военно-промышленный комплекс Санкт-Петербурга, поскольку зарплаты там за последние два года очень серьезно выросли», — поясняет он.
Еще одно следствие труднодоступной ипотеки — расслоение рынка. «Программы рассрочек не могут полноценно заменить ипотеку, так как предполагают крупные единовременные платежи в течение короткого срока. Это приводит к расслоению рынка: в то время как элитный сегмент и бизнес-класс чувствуют себя относительно стабильно, масс-маркет, который зависит от льготных ипотечных программ, испытывает серьезное давление», — говорит Алексей Бушуев.
Еще одно следствие труднодоступной ипотеки — расслоение рынка. «Программы рассрочек не могут полноценно заменить ипотеку, так как предполагают крупные единовременные платежи в течение короткого срока. Это приводит к расслоению рынка: в то время как элитный сегмент и бизнес-класс чувствуют себя относительно стабильно, масс-маркет, который зависит от льготных ипотечных программ, испытывает серьезное давление», — говорит Алексей Бушуев.
«Премиум- и элитный сегменты чувствуют себя гораздо увереннее, так как никогда не зависели напрямую от госпрограмм. Текущие тренды в этих сегментах определяются совершенно другими факторами»
Юрий Грудин
генеральный директор инновационно-девелоперской компании Formula City
#2
«Привилегированное» положение высоких сегментов подтвердил основатель и генеральный директор инновационно-девелоперской компании Formula City Юрий Грудин: «Премиум- и элитный сегменты чувствуют себя гораздо увереннее, так как никогда не зависели напрямую от госпрограмм. Текущие тренды в этих сегментах определяются совершенно другими факторами». Так, по его словам, сокращение объема предложения в элитном сегменте (на 27% в I полугодии, по данным NF Group) обусловлено не снижением спроса, а тем, что в традиционных для элиты локациях города не осталось новых участков для застройки. На высокий уровень спроса в сегменте, по словам эксперта, указывает рекордный рост цен — по данным NF Group, в I полугодии 2025 года средняя стоимость лота в Петербурге впервые за всю историю наблюдений увеличилась сразу на 21% и достигла 103 млн руб.
Региональный аспект
Еще один тренд на рынке недвижимости в Петербургской агломерации — смещение активности девелоперов из Петербурга в Ленобласть. Причина лежит на поверхности — более низкая стоимость земли вкупе с наличием больших участков позволяет строить комплексные проекты с более низкой стоимостью квадратного метра.
Современный покупатель ждет от областных проектов полноценную жилую среду, сравнимую с городской, отмечают эксперты, поэтому жилые комплексы в Петербургской агломерации стремительно эволюционируют с точки зрения качества. В то же время, как отметила Юдита Григайте, естественный минус таких объектов — транспортная доступность, которая остается главным сдерживающим фактором для повышения спроса. Поэтому дальнейшая экспансия девелоперов за город, по ее мнению, имеет свои пределы. Тем более сегодня, когда высокий уровень ставок проектного финансирования делает новые проекты в Ленобласти все менее рентабельными.
Современный покупатель ждет от областных проектов полноценную жилую среду, сравнимую с городской, отмечают эксперты, поэтому жилые комплексы в Петербургской агломерации стремительно эволюционируют с точки зрения качества. В то же время, как отметила Юдита Григайте, естественный минус таких объектов — транспортная доступность, которая остается главным сдерживающим фактором для повышения спроса. Поэтому дальнейшая экспансия девелоперов за город, по ее мнению, имеет свои пределы. Тем более сегодня, когда высокий уровень ставок проектного финансирования делает новые проекты в Ленобласти все менее рентабельными.
«Современный покупатель ждет от областных проектов полноценную жилую среду, сравнимую с городской, отмечают эксперты, поэтому жилые комплексы в Петербургской агломерации стремительно эволюционируют с точки зрения качества»
Юдита Григайте
директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
#3
Эксперты отмечают не только экспансию петербургских девелоперов за пределы города, но и встречный тренд — федеральные девелоперы активно заходят на рынок Петербургской агломерации. «Конкуренция с федеральными девелоперами делает рынок недвижимости Петербургской агломерации сильнее, — убежден Алексей Бушуев. — Многие крупные игроки зашли с интересными наработками, новыми стандартами продукта, продвинутым подходом к маркетингу и реализации. Это придает импульс всем игрокам, что положительно сказывается на подходах к строительству и качестве создаваемой жилой среды».
«За последние годы в Санкт-Петербурге начинали работать несколько крупных федеральных и региональных девелоперов, — подтверждает тренд совладелец Fizika Development Александр Кравцов. — Однако мы видим, что закрепиться на рынке Северной столицы не так-то просто — многие уже свернули свои проекты или испытывают череду трудностей».
«За последние годы в Санкт-Петербурге начинали работать несколько крупных федеральных и региональных девелоперов, — подтверждает тренд совладелец Fizika Development Александр Кравцов. — Однако мы видим, что закрепиться на рынке Северной столицы не так-то просто — многие уже свернули свои проекты или испытывают череду трудностей».
Тактика и стратегия в период турбулентности
Очевидной тактикой девелоперов в текущей ситуации стал крайне осторожный вывод нового предложения. «На фоне высоких ставок по проектному финансированию рынок во всех сегментах пошел по пути сокращения объемов новых проектов, — отметил Юрий Грудин. — Выход новых проектов на рынок становится ключевым фактором, который будет определять развитие ситуации в будущем, в том числе в элитном сегменте».
«После завершения массовой программы льготной ипотеки девелоперы стали действовать более избирательно и точечно как в выборе локаций, так и в формате проектов, — согласен Александр Кравцов. — Мы видим сокращение числа новых запусков и более сдержанный темп строительства в любом из сегментов. В частности, с прошлого года на рынок не вышло ни одного элитного объекта. В I полугодии 2025 года объем предложения на первичном рынке элитного жилья в Санкт-Петербурге сократился на 14% и немногим превысил 60 тыс. кв. м».
«После завершения массовой программы льготной ипотеки девелоперы стали действовать более избирательно и точечно как в выборе локаций, так и в формате проектов, — согласен Александр Кравцов. — Мы видим сокращение числа новых запусков и более сдержанный темп строительства в любом из сегментов. В частности, с прошлого года на рынок не вышло ни одного элитного объекта. В I полугодии 2025 года объем предложения на первичном рынке элитного жилья в Санкт-Петербурге сократился на 14% и немногим превысил 60 тыс. кв. м».
«После завершения массовой программы льготной ипотеки девелоперы стали действовать более избирательно и точечно как в выборе локаций, так и в формате проектов. Мы видим сокращение числа новых запусков и более сдержанный темп строительства в любом из сегментов»
Александр Кравцов
совладелец Fizika Development
#4
Рынок в его нынешнем состоянии требует серьезной адаптации со стороны всех игроков, подчеркивает Юдита Григайте. «Наиболее эффективная на ближайшее время тактика — сдержанность и взвешенность решений. Восстановление спроса без новых льготных госпрограмм возможно лишь при ключевой ставке 10–11%. А это, согласно прогнозам регулятора, может произойти не раньше второй половины 2026-го — начале 2027 года. К тому времени следует ожидать и активизации инвестиций в недвижимость, пока что доходность банковских вкладов остается более привлекательной для населения», — отмечает эксперт.
В стратегической перспективе Сергей Софронов наиболее оптимальным считает подход, когда изначально выбирается стратегия плавного развития, наиболее застрахованная от рыночных качелей. «Это распределение проектов в портфеле по нескольким классам, каждый из которых в тот или иной момент продается лучше и положительно влияет на общие продажи. В свою очередь, каждый проект создается как одно из лучших предложений в сегменте и объективно имеет немного конкурентов. И также это работа со спросом — более внимательная к неявно выраженным потребностям покупателей, сопровождающаяся подбором гибких инструментов», — описал стратегию эксперт.
В стратегической перспективе Сергей Софронов наиболее оптимальным считает подход, когда изначально выбирается стратегия плавного развития, наиболее застрахованная от рыночных качелей. «Это распределение проектов в портфеле по нескольким классам, каждый из которых в тот или иной момент продается лучше и положительно влияет на общие продажи. В свою очередь, каждый проект создается как одно из лучших предложений в сегменте и объективно имеет немного конкурентов. И также это работа со спросом — более внимательная к неявно выраженным потребностям покупателей, сопровождающаяся подбором гибких инструментов», — описал стратегию эксперт.
Факторы развития
Если курс регулятора на смягчение финансовой политики продолжится, то, по прогнозам Минфина, к концу года ключевая ставка может снизиться до 15%. «Это приведет к дальнейшему снижению доходности по банковским вкладам и стимулирует рост инвестиций в недвижимость, включая премиум- и элитные сегменты», — убежден Юрий Грудин.
Помимо денежно-кредитной политики ЦБ, дальнейшее развитие рынка недвижимости Петербурга будет зависеть от решений региональных властей. «К концу 2025 года будут рассмотрены изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), касающиеся коэффициентов использования территории, — напомнил Сергей Софронов. — И если они будут приняты, то объемы строительства на отдельно взятых участках будут допускаться меньшие. То есть это новые вводные, напрямую затрагивающие экономику строительства».
Помимо денежно-кредитной политики ЦБ, дальнейшее развитие рынка недвижимости Петербурга будет зависеть от решений региональных властей. «К концу 2025 года будут рассмотрены изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), касающиеся коэффициентов использования территории, — напомнил Сергей Софронов. — И если они будут приняты, то объемы строительства на отдельно взятых участках будут допускаться меньшие. То есть это новые вводные, напрямую затрагивающие экономику строительства».
По мнению Алексея Белоусова, в принципе, ПЗЗ получились достаточно сбалансированными. Однако уменьшение коэффициентов использования территории, по его словам, это медаль, которая имеет две стороны. «С одной стороны, это будет благоприятно сказываться на комфортной среде для граждан. Сократится высотность, увеличится площадь, которая будет отдана под благоустройство, социальные объекты. С другой — это повышение стоимости квадратного метра».
Отсекая лишнее
Регуляторные изменения, с одной стороны, и возросшая конкуренция за покупателей — с другой, уже отражаются на качестве жилья, говорит Алексей Белоусов. Поэтому, в частности, по его словам, в растущих пригородах Петербурга больше не будет «человейников», которые строились в начале 2000-х. «Мы увидим благоустроенное комфортное жилье, которое будет в большей степени соответствовать потребностям людей, жителей будущих городов-спутников», — уверен эксперт. В то же время, по его словам, в идеале нужно также создавать рабочие места, в том числе в промышленности, в развивающихся локациях, чтобы сократить маятниковую миграцию.
Во II полугодии 2025 года покупатели столкнутся с более осторожным и выверенным девелоперским предложением, полагает Александр Кравцов. «Компании сокращают запуск новых проектов и фокусируются на завершении текущих — в первую очередь тех, где есть устойчивый спрос. Уже сейчас мы видим, что продукт становится более «собранным»: с отделкой, понятной инфраструктурой, удобными планировками. Акцент — на практичность и готовность к заселению», — отметил он.
Во II полугодии 2025 года покупатели столкнутся с более осторожным и выверенным девелоперским предложением, полагает Александр Кравцов. «Компании сокращают запуск новых проектов и фокусируются на завершении текущих — в первую очередь тех, где есть устойчивый спрос. Уже сейчас мы видим, что продукт становится более «собранным»: с отделкой, понятной инфраструктурой, удобными планировками. Акцент — на практичность и готовность к заселению», — отметил он.
«Покупатель стал намного избирательней: он готов платить за действительно нужное, востребованное и максимально продуманное»
Алексей Бушуев
коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург»
#5
Алексей Бушуев, в свою очередь, выделяет два направления развития девелоперского продукта. С одной стороны, благодаря конкуренции за покупателя качество жилой среды и инфраструктуры выходит на первый план. С другой — охлаждение спроса вынуждает девелоперов «подсушивать» продукт и отказаться от избыточных опций, которые не подтвердили свою эффективность. «Лишь на первый взгляд эти тенденции кажутся противоположными — покупатель стал намного избирательней: он готов платить за действительно нужное, востребованное и максимально продуманное», — заключает эксперт.
Реклама.
#1 Рекламодатель: ООО «Специализированный Застройщик «ВИКТОРИЯ», https://psk-info.ru ERID: F7NfYUJCUneTSTQsCa6v
#2 Рекламодатель: ООО «Формула Сити», https://formcity.ru ERID: F7NfYUJCUneTSTQsCaUx
#3 Рекламодатель: ООО СЗ ЛСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ https://6543210.ru ERID: F7NfYUJCUneTSTQsCuxz
#4 Рекламодатель: ООО "ФИЗИКА ДЕВЕЛОПМЕНТ", https://fizika.group ERID: F7NfYUJCUneTSTQsCZxA
#5 Рекламодатель: ООО ГЛАВСТРОЙ-СПБ СЗ, https://glavstroy-spb.ru ERID: F7NfYUJCUneTSTQsCaL8
#1 Рекламодатель: ООО «Специализированный Застройщик «ВИКТОРИЯ», https://psk-info.ru ERID: F7NfYUJCUneTSTQsCa6v
#2 Рекламодатель: ООО «Формула Сити», https://formcity.ru ERID: F7NfYUJCUneTSTQsCaUx
#3 Рекламодатель: ООО СЗ ЛСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ https://6543210.ru ERID: F7NfYUJCUneTSTQsCuxz
#4 Рекламодатель: ООО "ФИЗИКА ДЕВЕЛОПМЕНТ", https://fizika.group ERID: F7NfYUJCUneTSTQsCZxA
#5 Рекламодатель: ООО ГЛАВСТРОЙ-СПБ СЗ, https://glavstroy-spb.ru ERID: F7NfYUJCUneTSTQsCaL8
Эволюция строительной отрасли Петербурга:
→
→
→