Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов — о ситуации на рынке жилья и экономике девелопмента

Сейчас все изменения касаются сокращений: объемов продаж, новых проектов, выданных РНС. Продажи по итогам первого полугодия уменьшились на 37% год к году. Но это далеко не худший сценарий среди имевшихся прогнозов. Если сравнивать полугодия, то это будет сопоставление периодов с массовой льготной ипотекой, хоть и с ограничениями, и без таковой — текущая семейная программа все-таки не массовая. И на этом фоне сокращение спроса на треть — неплохой результат. Ленобласть, кстати, просела меньше — на 21%. Но и объем спроса в области в целом вдвое меньше, чем в Петербурге.

Далее есть факт сокращения инвестиций в земельные участки. И вот здесь уже двукратная разница между первыми полугодиями 2024 и 2025 годов. Всего приобретено порядка 37 га в 16 сделках. Годом ранее были покупки участков более 50 га в Ленобласти. В этом году таких сделок не было. Наиболее финансово крупные инвестиции в землю состоялись в Адмиралтейском, Московском и Приморском районах, а это порядка 37 млрд руб. и 2/3 всех инвестированных средств.

Задел нового строительства также сокращается. Сейчас в городе всего 169 действующих РНС. Три года назад было 254. При этом не все проекты с РНС готовятся к запуску. Есть ожидающие своего часа, но остающиеся пока на паузе ввиду дорогого проектного финансирования и ограниченного спроса. Да, это также потенциальный задел на пополнение предложения по мере того, как будет снижаться ключевая ставка. Однако есть еще момент: к концу 2025 года будут рассмотрены изменения в ПЗЗ, касающиеся коэффициентов использования территории. И если они будут приняты, то объемы строительства на отдельно взятых участках будут допускаться меньшие. То есть это новые вводные, напрямую затрагивающие экономику строительства.

Для начала практически перестал употребляться термин «кризис». С одной стороны, рыночные колебания давно стали перманентным явлением. С другой стороны, девелоперы в определенной степени стали более поворотливы и быстрее оптимизируют свои процессы. Важную роль здесь играет и система с проектным финансированием.

Также есть подход, когда изначально выбирается стратегия плавного развития, наиболее застрахованная от рыночных качелей. Это распределение проектов в портфеле по нескольким классам, каждый из которых в тот или иной момент продается лучше и положительно влияет на общие продажи. В свою очередь, каждый проект создается как одно из лучших предложений в сегменте и объективно имеет немного конкурентов. И также это работа со спросом, более внимательная к неявно выраженным потребностям покупателей, сопровождающаяся подбором гибких инструментов. От ощутимых снижений ипотечного платежа на довольно длительный период до разнообразных рассрочек. Именно такой стратегии мы придерживаемся на протяжении всей истории компании.

Квартальная застройка — это более совершенный вид девелопмента. Вы берете участок, который позволяет создать завершенный и самодостаточный жилой кластер, с социальной инфраструктурой, с хорошим по площади и качеству благоустройством, с паркингом. На уровне архитектуры создается ансамбль, который становится более-менее заметным улучшением уже на уровне городского пейзажа. Строительство идет либо одной очередью, либо несколькими, но на относительно небольшом отрезке времени. В результате покупатели получают лучшее качество жизни.

Финансовая нагрузка квартальной застройки не отличается от точечной при той же стоимости земли и сопоставимых параметрах зданий. Но за счет большего объема в квартальном формате получается заложить в себестоимость больше улучшений.

Такой тип застройки сейчас много где возможен. У нас есть такие проекты в Московском районе, Калининском, на Васильевском острове. Сейчас мы готовим еще один, где сделаем общественное пространство у воды. Это будет рекреационная зона, больше напоминающая современные пространства Новой Голландии или Севкабеля.

Пропорционально затраты на социальные объекты почти не меняются, а объемы устанавливаются в индивидуальном порядке для каждого проекта. Меняется себестоимость. Строительство социнфраструктуры финансируется из общего проектного финансирования по соответствующим ставкам. Кредитные льготы на строительство детских садов, школ и так далее не предоставляются. Отсюда рост финансовой нагрузки по трем составляющим: стоимость кредитных денег, стоимость материалов, стоимость работ.

Как показывает практика, стандарты в архитектуре — вещь вредная. Каноны, приемы, правила — да. Но стандарты… Это как если бы музыка писалась по стандартам. Как бы мы тепло и ностальгически ни относились к хрущевкам и разного рода панельным сериям, эстетика этих зданий будущего не имеет. Например, в Москве есть готовность менять городской облик, поэтому в ближайшие годы мы будем это там наблюдать.

В своей работе мы стремимся к тому, чтобы каждый дом из себя архитектурно что-то представлял. У нас такой подход диктуется большой долей проектов в сегменте высокого класса, в исторических локациях, где непозволительно строить что-то проходное и сиюминутное. И мы распространяем этот же подход и на комфорт-класс.

Это может быть все еще не очень привычно для рынка. Вплоть до того, что мы выводим проект с таким подходом в сегменте «комфорт», но он по первому впечатлению воспринимается риелторами и покупателями как «бизнес». Так было, например, с ЖК Respect, где также реализована квартальная застройка. Но для самих себя градации у нас довольно строгие. И если проект под более высокий уровень требуется доработать: уменьшить количество квартир и этажей, увеличить высоту потолков, сделать ландшафтный дизайн территории и так далее, — мы это делаем. Последний пример такого решения — это квартал «Ассамблея» на Малом проспекте Васильевского острова.

Фактор комплексной новизны. Когда у вас новый дом в окружении старой застройки, то вы живете с видом и ощущением старого района. Исключение — центральные локации, здесь это как раз ценность. Кстати, это к вопросу о стандартах в архитектуре — жить в новом доме в окружении старых панельных домов или же очень старых, дореволюционных, с индивидуальными фасадами? Ответ пока что очевиден. Масштабы квартала позволяют полноценно ощущать новое, современное, свежее. Точечная застройка (опять же, за исключением исторического окружения) не вполне дает такое ощущение. Также в квартальной застройке есть больший набор инфраструктуры и шаговая доступность всего нужного: от магазинов и детсадов до медицины.

Понятие мастер-плана законодательно еще не определено. Поэтому, что он сможет, а что нет, будет понятно после прояснения содержательности концепции этого документа и включения его в Градостроительный кодекс.

Генплан, в свою очередь, морально устаревшая формация. Мы так или иначе оперируем подобными планами еще с советского периода, которые немного дополняются, точечно актуализируются, но это делается по старому методу.

За внедрением концепции мастер-планирования стоит желание все-таки иметь стратегический подход к развитию городов. И это совершенно не то же самое, как вопрос о том, где у нас пройдет новая дорога, а где трамвай. Это в определенной степени футурология, с определением и доведением до образов результата социальных тенденций, характера занятости и перемещения населения как минимум.