Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев — об условиях восстановления рынка недвижимости, тактике работы на текущий момент и самых перспективных локациях для будущей застройки

По официальным данным, в январе — июне 2025 года рынок первичного жилья в Петербурге продемонстрировал снижение: спрос сократился на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 7% к предыдущему полугодию. Таким образом, мы вернулись на уровень 2022 года.

Это говорит о системном охлаждении рынка прежде всего из-за сокращения поддержки ипотеки, роста ставок и снижения доступности жилья для населения. При этом мы отмечаем, что сдержанный, но стабильный спрос сохраняется, особенно в проектах со сбалансированной жилой средой.

Во второй половине прошлого года, как и весь рынок, мы ощутили охлаждение спроса. Однако в первом полугодии 2025 года смогли адаптироваться и показать положительную динамику относительно конца 2024 года. Устойчивость обеспечена за счет продуктового фокуса: около 90% нашего предложения — это квартиры от двух комнат, ориентированные на семьи и постоянное проживание. Такой формат соответствует текущему спросу и дополнительно поддерживается семейной ипотекой — одним из главных инструментов покупки сегодня.

Спрос по-прежнему остается сдержанным, застройщики ведут себя осторожно. При текущей стоимости проектного финансирования важно быть уверенным в темпах продаж, поэтому многие компании откладывают старт новых очередей. На рынке постепенно формируется отложенный спрос: одни покупатели выжидают из-за высоких ставок, другие предпочитают сохранять средства на депозитах. Мы видим, как растет объем накоплений — речь идет о триллионах рублей. В условиях ограниченного нового предложения и при возможном улучшении ипотечных условий этот накопленный спрос может спровоцировать новый скачок рынка, и застройщикам важно быть к этому готовыми.

Точкой разворота станет ключевая ставка в районе 14–15%. Уже июльское снижение до 18% дало небольшой импульс: у многих появилось желание и мотивация задуматься о покупке. При текущем снижении темпов ввода жилья возможен будущий дефицит, поэтому действовать лучше заранее. Пока мы наблюдаем умеренный переток средств из депозитов в недвижимость.

Это во многом вопрос доверия. Если люди смотрят в будущее с оптимизмом и уверены в стабильности, они готовы брать на себя повышенные обязательства. При условии, конечно, определенной стабильности и отсутствия «черных лебедей».

Да, это уже само по себе сигнал рынку. Не секрет, что в Петербурге и Москве значительную часть недвижимости приобретают иногородние. В наших проектах доля достигает 40%. Обсуждение возможных ограничений может подтолкнуть покупателей к более быстрому принятию решения, чтобы успеть воспользоваться семейной ипотекой на текущих условиях. Если правило вступит в силу, воспользоваться этой возможностью будет уже нельзя — и именно сейчас подходящее время для тех, кто планировал покупку.

На сегодняшний день самый действенный инструмент — это семейная ипотека. Примерно 70% сделок совершается именно с ее использованием просто потому, что альтернатив для рынка Петербурга практически не осталось. Обычная ипотека с текущими ставками в диапазоне 21–25% фактически не работает: многие просто не готовы психологически брать на себя столь обременительные обязательства.

Что касается мер поддержки, массовой господдержки уже никто не ждет, но на точечные, адресные меры рынок по-прежнему рассчитывает. Например, мы надеемся, что условия семейной ипотеки не будут ужесточены. Также возможны адресные программы поддержки — например, для участников СВО и других льготных категорий.

В текущих условиях важно максимально использовать весь доступный инструментарий, даже если он не так широк, как раньше. Один из востребованных механизмов — это трейд-ин: мы помогаем клиентам продать или сами выкупаем их текущее жилье, чтобы они могли улучшить жилищные условия. Также мы предлагаем рассрочки, субсидированные ипотечные ставки и совместные маркетинговые акции с банками. Все эти инструменты позволяют точечно стимулировать спрос и адаптироваться к изменяющимся условиям рынка.

При разумном подходе к механизмам поддержки риска перегрева нет. Сегодняшняя картина, на мой взгляд, достаточно сбалансирована и отражает реальное положение дел. Действительно, год-два назад рынок увлекся программами субсидирования. Сейчас таких агрессивных программ уже нет, а Центральный банк внимательно следит за наиболее чувствительными инструментами и ограничивает их действие.

Все зависит от стратегии, которую компания избрала еще до начала спада. Те, кто активно расширялся и агрессивно скупал участки, сегодня, в условиях снижения спроса, сталкиваются с высокой долговой нагрузкой и вынуждены избавляться от излишков. Более устойчивые и осторожные игроки, напротив, используют текущую паузу для стратегической подготовки к будущему росту.

Компании, которые сейчас взвешенно пополняют земельный банк и смотрят на горизонт 3–5 лет, окажутся в более выгодном положении, когда рынок начнет разворачиваться. Особенно это актуально для Петербурга, где качественных участков с готовой документацией традиционно немного.

Команда «Главстрой Санкт-Петербург» придерживается стратегии умеренного оптимизма и продолжает планомерное развитие. В начале июля градостроительная комиссия одобрила строительство новых кварталов в проектах «Юнтолово» и «Северная долина». Это большие участки — для строительства 100–125 тыс. кв. м каждый, с поэтапной реализацией.

Спрос сейчас сдержанный, но остается стабильным. Мы ожидаем его постепенного восстановления в течение ближайшего года — при условии снижения ключевой ставки до уровня 14–15%. Именно к этому моменту мы и готовим наши проекты.

Перспективность локации сегодня напрямую связана с уровнем транспортной и социальной доступности. Покупатели и застройщики ориентируются в первую очередь на наличие удобных выездов на КАД, ЗСД и ключевые магистрали — это серьезный фактор, влияющий на комфорт проживания и ликвидность объекта.

Также в приоритете территории с уже сформированной или быстро развивающейся инфраструктурой. Для современных покупателей важно, чтобы школы, детские сады, магазины, парки и спортивные объекты находились в радиусе 15–20 минут от дома. Это не просто комфорт, а часть устойчивой городской среды, которая формирует долгосрочную ценность недвижимости.

Именно такие критерии мы закладываем при выборе участков под новые проекты — с прицелом на высокое качество жизни для наших жителей и устойчивый спрос.

Один из ключевых векторов развития города сегодня — реновация промышленных территорий. Такие участки имеют высокую градостроительную ценность за счет удачного расположения. В числе других точек роста — южные и северные направления: Кудрово, Новоселье, Новосаратовка, а также Приморский район, который на протяжении последнего десятилетия входит в число лидеров по объемам строительства. Важную роль в этом играет наш масштабный проект — экорайон «Юнтолово», где ежегодно мы сдаем в эксплуатацию до 100 тыс. кв. м.

Отдельно нужно отметить Кронштадт, который проходит масштабную трансформацию из ранее закрытой территории в новую комфортную точку притяжения Петербурга. Мы возводим там малоэтажный комплекс «Кронфорт» рядом с Финским заливом. Важным этапом реализации нашего проекта стало строительство лицея. Впервые в Петербурге социальный объект появился раньше жилой части. Уже в этом году первые школьники начнут учебу в новом современном здании. Кроме того, в Кронштадте развивается туристическая инфраструктура и завершается строительство новых транспортных развязок. Все это значительно повышает привлекательность этой локации как места для жизни и инвестиций.

До конца 2025 года мы сосредоточены на качественной реализации текущего портфеля проектов и запуске новых кварталов и очередей в наших флагманских проектах — «Кронфорт», «Юнтолово» и «Северная долина». Одновременно мы активно ведем подготовительную работу по расширению земельного банка, чтобы обеспечить стабильный горизонт развития на ближайшие годы.

В среднесрочной перспективе наша цель — не просто сохранить позиции одного из крупнейших девелоперов региона, но и перейти на новый уровень устойчивости и масштабирования. У нас сильная команда, выверенная продуктовая стратегия и четкое понимание рыночной динамики — это позволяет нам не просто адаптироваться к изменениям, а задавать вектор развития отрасли.