Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев — об эффективных девелоперских стратегиях на нестабильном рынке и о нюансах работы в историческом контексте

По итогам полугодия рынок показал снижение: в Петербурге было реализовано около 1,2 млн кв. м жилья, что на 37% меньше, чем годом ранее. Тогда спрос подогревали льготные программы и ажиотаж в ожидании их отмены, так что сегодняшняя ситуация, когда из основных инструментов приобретения недвижимости остались только семейная ипотека и рассрочка, закономерна.

Самые низкие показатели как по всему рынку Петербурга, так и у нас пришлись на конец апреля и май, а с июня пошло легкое оживление. Сейчас средний темп — около 4,5 тыс. сделок в месяц по агломерации, что все равно является довольно низким уровнем по сравнению с прошлыми годами. Однако мы видим, что покупатели адаптируются к новым условиям, более трезво оценивают перспективы и активнее используют альтернативные механизмы приобретения жилья.

В частности, доля трейд-ин по некоторым объектам в текущем году подросла до 25–30%. Схема оказалась оптимальной для покупателей, которые улучшают свои жилищные условия, то есть у кого основной источник средств — продажа старой квартиры. На остаток суммы можно взять семейную ипотеку, рассрочку или даже рыночную ипотеку (если сумма небольшая) — подходящих вариантов достаточно.

Одно из важнейших событий для нас — это пересборка идентичности бренда. Компании «Ленстройтрест» уже почти 30 лет, и мы были всегда последовательны на пути нашего развития и в работе над продуктом. Очередной этап нашей эволюции основан на новом манифесте «Петербург внутри». Мы не отказываемся от нашей миссии и предназначения — создавать комфортные пространства для счастья. Но при этом уточняем свой подход к девелопменту и делаем его более осознанным. Отправной точкой на пути такой самоидентификации станет Санкт-Петербург как источник нашего мышления и эстетики, отношения к делу и людям. Мы уже приступили к разработке платформы нового бренда — обновляем язык коммуникаций, систему корпоративных ценностей, продуктовую логику.

Основное изменение произошло в логике проектирования и восприятия продукта. Девелоперский рынок в Петербурге — один из самых быстро развивающихся в стране, и сегодня здесь уже невозможно работать по принципу «построить квадратные метры и продать». За последние 10 лет рынок прошел качественный скачок, и покупатель ушел от простой модели покупки квартиры. Сегодня он приобретает образ жизни.

Поэтому и подход к продукту должен быть соответствующим. Мы уделяем много внимания наполнению среды: инфраструктура, благоустройство, архитектура, входные группы, концепция дворов, насыщенность общественных пространств. Все должно быть подчинено единой идее и быть частью продуманной градостроительной логики. Это требует времени: на разработку концепции каждого проекта закладывается от 9 месяцев до года. Это та основа, которая объединяет все элементы в систему и создает гармоничную среду, в которой человеку просто и удобно жить и развиваться. Она позволяет спрогнозировать, как будет устроена жизнь после заселения, как будут организованы досуг, работа, общение и отдых. Хорошие фасады и удобная квартирография сегодня — это минимальный стандарт.

Наш опыт показывает, что реализовать современные девелоперские подходы в исторических локациях не так сложно. Например, жилой квартал «IQ Гатчина». Проект строится в пешей доступности от Гатчинского дворца — бывшей резиденции императора Павла I, в городе с богатым наследием, где сочетаются памятники XVIII–XIX веков и живописные парковые ансамбли. Поэтому в проекте мы постарались, насколько это возможно, учесть окружающую среду и контекст локации. Кроме того, ориентировались на градостроительные принципы современной Гатчины: мало- и среднеэтажная застройка, закрытые кварталы, продуманная система автомобильных и пешеходных маршрутов, логичная улично-дорожная сеть. Внешне наши дома отличаются от уже существующих зданий, но структура квартала во многом повторяет планировочную логику исторического центра города, с учетом современных требований к комфорту и качеству среды.

Уже ясно, что расширения действующих и новых ипотечных программ, по крайней мере до конца года, не предвидится. Позиция регулятора вполне логична — дальнейшее снижение ключевой ставки не согласуется с давлением на экономику, которое появилось бы из-за расширения льготной ипотеки. Поэтому рынку придется и дальше обходиться без дополнительных драйверов спроса, опираясь на уже действующие инструменты.

Согласно прогнозам Минфина, ключевая ставка может снизиться до 15% уже к концу текущего года. Мы видим, что это вполне реально с учетом ее июльского понижения сразу на 2 п. п. — до 18%. Полное восстановление спроса ожидается при уровне ставки 11–12%, что, по текущим оценкам, вероятно, произойдет к концу следующего года. Данные тенденции позволяют рассчитывать на улучшение экономической динамики.

Даже при существенном сокращении продаж цены продолжают демонстрировать положительную динамику, причем во всех сегментах рынка. Определяющий фактор — рост себестоимости, которая продолжает увеличивать расходы по всем направлениям: стройматериалы, кадры, логистика, проектное финансирование и многое другое. Это объективная реальность, и от нее никуда не деться. Плюс есть фактор дефицита предложения: новых проектов мало, особенно в комфорт-классе. А запустить жилой комплекс — это 2–3 года минимум. Так что предложение уже фактически сравнялось с уровнем спроса, то есть рынок стал, по сути, дефицитным. Поэтому в случае снижения ставок спрос возрастет резко, а предложение увеличиться не успеет.

Сегодня «справедливую» цену покупателю следует искать в пригородах, где и качество продукта вышло на хороший уровень, и стоимость «квадрата» довольно существенно уступает городской.

С точки зрения строительства это полугодие мы прошли в плановом режиме, и в той же динамике будем двигаться и дальше. В апреле вывели в продажу новый корпус в жилом квартале «Окла» в Приморском районе. До конца года запланирован старт реализации новых домов в кварталах «Янила Форест», «IQ Гатчина» и в той же «Окле». Также продолжаем вести работу по подготовке к запуску двух новых площадок в Санкт-Петербурге. Новые старты будем четко ориентировать на текущую динамику спроса.

Наши сегодняшние стратегические планы — наверное, как и у всех других девелоперов, — пройти период турбулентности без ущерба для качества нашего продукта. И быть готовыми к стабилизации макроэкономики — к этому моменту важно сохранить и нарастить ресурсы для дальнейшего развития.