Рост вакансии на рынке коммерческой недвижимости, связанный с отъездом иностранных компаний, привел к обострению конкуренции, однако рынок не замер.
Как увеличить заполняемость офисного проекта за счет простых решений
Качественный дизайн — необходимое условие успешных продаж девелоперского продукта. Функциональные и гибкие решения по использованию пространства, единая концепция в оформлении, внимание к деталям как в интерьере, так и в благоустройстве территории — все это увеличивает темпы продаж и стоимость квадратного метра. О современных тенденциях в дизайне коммерческой недвижимости — в спецпроекте РБК Петербург.
«Сейчас ситуация с ценами и спросом стабилизируется. Растет число проектов реконструкции существующих исторических и промышленных зданий, с их приспособлением под коммерцию, апартаменты или офисы».
«На сегодняшний день рынок претерпел серьезные изменения, и большую долю сейчас занимают российские компании как среди клиентов, так и среди поставщиков», — заметил, в свою очередь, Николай Голубев, управляющий партнер холдинга Smart Group, специализирующегося на производстве и поставке отделочных материалов, мебели, проектировании и оснащении коммерческих интерьеров под ключ.
Будь это реконструкция либо новое строительство, высокий уровень конкуренции заставляет учитывать каждую составляющую успеха, в том числе — дизайн в самом широком смысле слова. По расчетам бюро дизайна общественных и офисных пространств AIKIdesign (входит в ГК «БестЪ»), характерный дизайн интерьеров повышает заполняемость офисов на 5%, а наличие в составе проекта или в пешеходной досягаемости от него «дизайнерских» общественных пространств — еще на 7%. От 2 до 6% дополнительно добавит дизайн благоустройства прилегающей территории, он же позволит повысить арендные ставки на 1–7%.
Будь это реконструкция либо новое строительство, высокий уровень конкуренции заставляет учитывать каждую составляющую успеха, в том числе — дизайн в самом широком смысле слова. По расчетам бюро дизайна общественных и офисных пространств AIKIdesign (входит в ГК «БестЪ»), характерный дизайн интерьеров повышает заполняемость офисов на 5%, а наличие в составе проекта или в пешеходной досягаемости от него «дизайнерских» общественных пространств — еще на 7%. От 2 до 6% дополнительно добавит дизайн благоустройства прилегающей территории, он же позволит повысить арендные ставки на 1–7%.
Неудивительно, что 90% проектов коммерческих объектов, таких как бизнес-центры, апарт-отели, многофункциональные комплексы, включают разработку дизайн-проектов общественных зон. Большинство проектов коммерции включают разработку дизайна придомовых территорий, а также разработку эффективного использования с наполнением пространства с AR (дополненной реальностью).
Говоря об общих трендах, Николай Антонов отметил все большую ориентированность дизайна на потребности человека, как материальные, так и нематериальные. «Растет запрос на ощущение безопасности, на чувство комфорта, на очеловеченность», — отметил эксперт.
В каждом конкретном случае, по словам генерального директора AIKIdesign Ларисы Аникановой, необходимо отталкиваться от стиля работы конкретного бизнеса. «Если в культуре компании командное обсуждение и решение задач, то потребуется много формальных и неформальных зон для обсуждений, а не только брифинг-приставка перед столом руководителя», — привела пример Аниканова.
При этом эксперты предостерегают от бездумного использования модных зон, которое зачастую превращается в «культ карго».
В каждом конкретном случае, по словам генерального директора AIKIdesign Ларисы Аникановой, необходимо отталкиваться от стиля работы конкретного бизнеса. «Если в культуре компании командное обсуждение и решение задач, то потребуется много формальных и неформальных зон для обсуждений, а не только брифинг-приставка перед столом руководителя», — привела пример Аниканова.
При этом эксперты предостерегают от бездумного использования модных зон, которое зачастую превращается в «культ карго».
«Например, там, где нужна сфокусированная работа, не нужно строить open space или размещать теннисный стол, чтобы скачущий мячик не породил у сотрудников/резидентов синдром разрыва головы».
Неотъемлемой чертой современного офисного дизайна является его технологичность. Как отметил директор по продажам компании «ЛИИС» Егор Зайцев, модульная инженерная инфраструктура и заложенные на этапе проектирования элементы автоматизации дают любому помещению адаптивность, позволяют собственнику сократить затраты на его эксплуатацию, а арендатору — оптимизировать использование площадей, более грамотно подойти к вопросу планировочных решений и зонированию рабочих мест, тем самым сэкономив бюджет на аренду.
Самый простой пример — онлайн-бронирование офисного пространства через специальные приложения. «В любой крупной компании есть переговорные комнаты, зоны тихой работы, возможно, даже лектории. И системы управления пространством через приложение на телефоне или планшете — лучшие решения. Ведь одно и то же помещение может использоваться по-разному. Сегодня это место для переговоров, завтра — пространство для командной работы, а послезавтра можно провести мастер-класс для сотрудников от приглашенного эксперта».
Самый простой пример — онлайн-бронирование офисного пространства через специальные приложения. «В любой крупной компании есть переговорные комнаты, зоны тихой работы, возможно, даже лектории. И системы управления пространством через приложение на телефоне или планшете — лучшие решения. Ведь одно и то же помещение может использоваться по-разному. Сегодня это место для переговоров, завтра — пространство для командной работы, а послезавтра можно провести мастер-класс для сотрудников от приглашенного эксперта».
Себестоимость дизайна рассчитывается в затратах на квадратный метр и во многом зависит от используемых материалов, поделилась Лариса Аниканова. «Основа оптимизации сегодняшних проектов — это материалы, нужно не останавливаться в поисках новых решений и идти в создании дизайн-концепции от них. Сначала бюджет: то есть как можно раньше определить бюджет стоимости изменений пространства за квадратный метр, собрать идею и используемые материалы воедино (или material board) и уже потом сложить окончательный дизайн», — рекомендует эксперт.
«На собственных проектах и проектах партнеров мы убедились, что простыми, недорогими, доступными оформительскими методами можно решить серьезные инвестиционные задачи: уменьшить размер инвестиций, изначально выбрав тему дизайна или, иными словами, историю, которая может быть рассказана недорогими локальными решениями, чтобы ваш бизнес уже завтра начал функционировать и приносить доход», — добавила Лариса Аниканова.
«На собственных проектах и проектах партнеров мы убедились, что простыми, недорогими, доступными оформительскими методами можно решить серьезные инвестиционные задачи: уменьшить размер инвестиций, изначально выбрав тему дизайна или, иными словами, историю, которая может быть рассказана недорогими локальными решениями, чтобы ваш бизнес уже завтра начал функционировать и приносить доход», — добавила Лариса Аниканова.
На экономику дизайн-проекта в последнее время существенно влияют нюансы логистики, однако и здесь можно найти оптимальное решение. «Безусловно, 2022 год внес свои коррективы, и логистика несколько усложнилась, но при реализации проектов и работе с клиентами мы непрерывно следим за ситуацией на рынке и подбираем оптимальные решения по качеству и срокам, чтобы удовлетворить наших заказчиков», — подчеркнул Николай Голубев.
Егор Зайцев
Николай Голубев
управляющий партнер холдинга Smart Group
Такой офис, по его словам, в разы функциональнее и гибче, а значит, подходит если не всем компаниям, то довольно многим, что повышает его цену на рынке офисной недвижимости.
По словам Егора Зайцева, есть технологии, без которых представить современный офис уже невозможно. Это, в частности, интеграция комплексной цифровизации систем жизнеобеспечения здания. «Это позволяет сократить и оптимизировать расходы на содержание крупных зданий и продлить срок службы инженерии», — пояснил эксперт. В ближайшем будущем, по его словам, такой же неотъемлемой частью станет и автоматизация бизнес-процессов, связанная с установкой IoT (интернет вещей), — сегодня этот тренд набирает силу.
По словам Егора Зайцева, есть технологии, без которых представить современный офис уже невозможно. Это, в частности, интеграция комплексной цифровизации систем жизнеобеспечения здания. «Это позволяет сократить и оптимизировать расходы на содержание крупных зданий и продлить срок службы инженерии», — пояснил эксперт. В ближайшем будущем, по его словам, такой же неотъемлемой частью станет и автоматизация бизнес-процессов, связанная с установкой IoT (интернет вещей), — сегодня этот тренд набирает силу.
«Офис нашей компании мы изначально строили как коворкинг, сочетающий комфортные рабочие зоны, переговорные комнаты и лаунж-зоны, для управления пространством мы используем собственное разработанное приложение Simple Office»
Чтобы обратить затраты в доходы, нужен грамотный дизайн, который позволяет использовать каждый квадратный метр офисного и общественного пространства. Николай Антонов дал несколько рекомендаций собственникам коммерческих помещений, как можно заработать на неиспользуемых площадях. И первая — убедиться в юридической чистоте «свободных» квадратных метров. «Объект возможной аренды должен быть выделен как помещение или часть помещения. В многособственнических объектах часть решений, в том числе по сдаче в аренду мест общего пользования, является компетенцией управления», — отметил эксперт.
Далее, по словам Антонова, вариантов может быть много — от размещения вендинговых аппаратов и небольших корнеров ретейла до сдачи в аренду под проведение киносъемок, модных показов, pop-up-проектов и выставок.
В целом, по словам Ларисы Аникановой, дизайн-отрасль можно сравнить с киноиндустрией: «В дизайне общественных пространств важна дизайн-идея — история, которую хочет рассказать «режиссер» (ведущий дизайнер), и планировочное функциональное решение, предложенное «сценаристом» (дизайнером-проектировщиком). Я же, как владелец бюро, выполняю функции продюсера и организовываю работу с точки зрения того, как и какими ресурсами это будет реализовано. Мы можем приглашать именитого режиссера, если его имя или знания нужны для проекта. Тогда под каждый проект формируется необходимая по компетенциям команда, цена и ценность».
В целом, по словам Ларисы Аникановой, дизайн-отрасль можно сравнить с киноиндустрией: «В дизайне общественных пространств важна дизайн-идея — история, которую хочет рассказать «режиссер» (ведущий дизайнер), и планировочное функциональное решение, предложенное «сценаристом» (дизайнером-проектировщиком). Я же, как владелец бюро, выполняю функции продюсера и организовываю работу с точки зрения того, как и какими ресурсами это будет реализовано. Мы можем приглашать именитого режиссера, если его имя или знания нужны для проекта. Тогда под каждый проект формируется необходимая по компетенциям команда, цена и ценность».
«Мы делаем особый акцент на развитии собственного производства, изучая последние тренды на мировом рынке офисных интерьеров и анализируя потенциал и потребности российских компаний. Мы также внимательно относимся к качеству поставщиков сырья, держим складской запас основных материалов и находим новые логистические цепочки для бесперебойной поставки продукции».
Эффект дизайна: ставки и ликвидность
Тренды: человечность и индивидуальность
Технологии: гибкость и оптимизация
директор по продажам компании «ЛИИС»
Николай Антонов
генеральный директор «МТЛ-Апарт»
Экономика: затраты и логистика
Простые решения
Лариса Аниканова
генеральный директор AIKIdesign
Смотреть другие материалы проекта Pro Офис:
→
→
Рекомендуем