PRO недвижимость
специальный проект
Эволюция строительной отрасли Петербурга:
→
Реклама. Рекламодатель: ООО «Инвест Хаб», ERID=F7NfYUJCUneLuWf5rAqe
Готовы начать получать пассивный доход без лишних усилий? Узнайте больше о возможностях инвестирования в апарт-отель Vertical. Оставляйте заявку на сайте или свяжитесь с экспертами по телефону +7 (812) 660-94-90, чтобы получить персональную консультацию.
Яна Лепешина
«Апарт-отели продемонстрировали наилучшую устойчивость среди объектов коммерческой недвижимости и во время пандемии, и в течение последних двух лет, продемонстрировав привлекательную доходность. И пожалуй, это единственный вариант на рынке недвижимости, где инвестор может получить гарантированную доходность, зафиксированную в договоре. В нашем действующем апарт-отеле «Vertical Московская» при покупке номера категории Junior Suite 35 кв. м с учетом скидки стоимость составляет 10 054 432 руб., а гарантированный доход за 2 года составит 2 040 000 руб»
руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management
Еще один важный момент для инвестора — прозрачность отчетности управляющей компании. Для инвестора важно получать регулярные и детализированные отчеты о доходах, расходах и операционной деятельности объекта. Это позволяет отслеживать эффективность работы УК и принимать обоснованные решения относительно дальнейшей судьбы инвестиций.
Хорошая управляющая компания предоставляет полную информацию о бронированиях, работе с клиентами, расходах на обслуживание и ремонты, а также объясняет любые отклонения от планируемых показателей, обеспечивая инвестору полную финансовую прозрачность. Например, в сети апарт-отелей Vertical для инвестора разработано специальное приложение, в котором собственники получают все отчеты и видят всю текущую информацию о номере в любой момент времени, оставаясь при этом минимально вовлеченными в процесс управления. Попросите у УК продемонстрировать вам, в какой форме инвесторы получают данные и как часто они обновляются, уточните, есть ли специальное приложение для инвесторов, где можно отслеживать динамику доходности, следить за загрузкой номера и т.п. Профессиональной УК нечего скрывать от своих потенциальных клиентов — напротив, демонстрация эффективности работы поможет скорее привлечь покупателя апартаментов, а скрытность заставит подумать, что «что-то здесь не так».
Таким образом, уже становится не так важно, кто и как построил «коробку» для апарт-отеля, а на первое место выходит компания, которая долгие годы будет эксплуатировать его, создавая ту самую доходность, ради которой и приобретается гостиничная недвижимость.
Хорошая управляющая компания предоставляет полную информацию о бронированиях, работе с клиентами, расходах на обслуживание и ремонты, а также объясняет любые отклонения от планируемых показателей, обеспечивая инвестору полную финансовую прозрачность. Например, в сети апарт-отелей Vertical для инвестора разработано специальное приложение, в котором собственники получают все отчеты и видят всю текущую информацию о номере в любой момент времени, оставаясь при этом минимально вовлеченными в процесс управления. Попросите у УК продемонстрировать вам, в какой форме инвесторы получают данные и как часто они обновляются, уточните, есть ли специальное приложение для инвесторов, где можно отслеживать динамику доходности, следить за загрузкой номера и т.п. Профессиональной УК нечего скрывать от своих потенциальных клиентов — напротив, демонстрация эффективности работы поможет скорее привлечь покупателя апартаментов, а скрытность заставит подумать, что «что-то здесь не так».
Таким образом, уже становится не так важно, кто и как построил «коробку» для апарт-отеля, а на первое место выходит компания, которая долгие годы будет эксплуатировать его, создавая ту самую доходность, ради которой и приобретается гостиничная недвижимость.
Ничего не тая
Еще один важный аспект успешного управления апарт-отелем — это качество гостиничного сервиса. Гостям важно чувствовать себя комфортно, получая высокий уровень сервиса, сравнимый с отелями. Зачастую туристы даже не знают, что селятся не в обычный отель, а в апартаменты — в лучшем случае обратят внимание на наличие все той же кухни. Комплекс услуг включает в себя регулярную уборку, смену постельного белья, услуги консьержа и даже организацию питания — наличие бара, ресторана, а то и нескольких также желательно. При этом сервис должен быть современным, а это сегодня и коворкинг, и общественные пространства, и групповые занятия по пилатесу, йоге, особенно если отель ориентируется на молодежную платежеспособную аудиторию.
Наличие стандартизированных процессов обслуживания и квалифицированного персонала — залог высокой клиентской лояльности и стабильной выручки. И выстраивание такой системы обслуживания — одна из основных ежедневных задач управляющей компании, благодаря чему туристы будут не просто один раз останавливаться в апарт-отеле, а возвращаться снова. Поэтому при выборе объекта для инвестирования стоит обратить внимание, во-первых, на то, предоставляет ли УК полный гостиничный сервис и, во-вторых, какие отзывы о сервисе оставляют клиенты. Можно даже самому пожить как турист в одном из объектов, где работает УК, чтобы самостоятельно оценить уровень сервиса.
Наличие стандартизированных процессов обслуживания и квалифицированного персонала — залог высокой клиентской лояльности и стабильной выручки. И выстраивание такой системы обслуживания — одна из основных ежедневных задач управляющей компании, благодаря чему туристы будут не просто один раз останавливаться в апарт-отеле, а возвращаться снова. Поэтому при выборе объекта для инвестирования стоит обратить внимание, во-первых, на то, предоставляет ли УК полный гостиничный сервис и, во-вторых, какие отзывы о сервисе оставляют клиенты. Можно даже самому пожить как турист в одном из объектов, где работает УК, чтобы самостоятельно оценить уровень сервиса.
Сервис на уровне
Гибридный подход также предполагает, что можно комбинировать сдачу номеров в аренду через туристические платформы и долгосрочные контракты с корпоративными клиентами, студентами или айтишниками, которые ищут апартаменты для длительного проживания. Такой подход требует от управляющей компании готовности оперативно перестраиваться, а также глубокого знания не только гостиничного рынка, но и трендов в долгосрочной аренде — тут конкурировать уже приходится не с отелями, а с владельцами квартир. Поэтому перед тем, как подписать контракт, узнайте у компании о ее опыте и стратегии работы в условиях колебаний спроса.
Гостям важно чувствовать себя комфортно, получая высокий уровень сервиса, сравнимый с отелями. Зачастую туристы даже не знают, что селятся не в обычный отель, а в апартаменты
Главным внешним отличием апартаментов от классических гостиничных номеров долгое время считалось наличие кухни. И это не случайно — ведь такой формат позволяет селить здесь туристов не только на несколько ночей, но и на более длительные сроки: месяц, полгода, год. Управляющая компания, в свою очередь, имеет возможность гибко реагировать на изменения спроса. В условиях кризиса или падения туристического потока — как это было, например, во время пандемии COVID-19 — выгоднее быстро переключиться с краткосрочной аренды на среднесрочную или долгосрочную. Такой гибридный формат размещения позволяет снизить убытки в условиях неопределенности и обеспечить заполняемость.
Гибридная загрузка / Реакция на спрос
Поэтому стоит задать представителю УК вопрос о том, как выстроена их работа с туроператорами, и поинтересоваться, есть ли у них успешные кейсы с крупными партнерами. Это даст вам понимание об опыте работы управляющей компании в сегменте организованного туризма.
Другой важный момент — работа с туристическими операторами. По оценкам Ассоциации туроператоров России (АТОР), прирост организованного турпотока в Петербурге в 2024 году составил 10%, если брать внутренний туризм. Поток въездного организованного туризма в Россию летом 2024 года при этом тоже вырос — в 2,5–3 раза.
Плюс туроператоров в том, что они могут обеспечивать регулярные потоки клиентов, особенно для петербургских апарт-отелей. Эффективные управляющие компании имеют договоренности с крупными туроператорами, что позволяет стабилизировать заполняемость даже вне высокого сезона. Для инвестора важно, чтобы управляющая компания могла обеспечивать долгосрочные контракты с туроператорами, так как это гарантирует стабильный доход и снижает риски, что номера будут пустовать. Конечно, это больше актуально для апарт-отелей с большим номерным фондом. Однако и для камерных отелей смысл в сотрудничестве с туроператорами тоже есть — по статистике АТОР, значительная часть иностранцев (например, из арабских стран), посещающих Россию по линии туроператоров, сейчас едет в нашу страну в рамках индивидуальных туров небольшими компаниями или семьями.
Плюс туроператоров в том, что они могут обеспечивать регулярные потоки клиентов, особенно для петербургских апарт-отелей. Эффективные управляющие компании имеют договоренности с крупными туроператорами, что позволяет стабилизировать заполняемость даже вне высокого сезона. Для инвестора важно, чтобы управляющая компания могла обеспечивать долгосрочные контракты с туроператорами, так как это гарантирует стабильный доход и снижает риски, что номера будут пустовать. Конечно, это больше актуально для апарт-отелей с большим номерным фондом. Однако и для камерных отелей смысл в сотрудничестве с туроператорами тоже есть — по статистике АТОР, значительная часть иностранцев (например, из арабских стран), посещающих Россию по линии туроператоров, сейчас едет в нашу страну в рамках индивидуальных туров небольшими компаниями или семьями.
Организованные туристы
Еще один аспект — оперативное управление отзывами гостей. Высокий рейтинг и хорошие отклики на этих площадках обеспечивают большее количество бронирований, а значит, и более высокую среднюю стоимость номера. Средняя загрузка апарт-отелей Vertical за 9 месяцев составила 78%, а средний чек оказался на уровне 4700 руб. Стоит уточнить у управляющей компании, как организована работа с отзывами, как быстро они реагируют на претензии и что делают для повышения рейтинга объекта.
После ухода Booking.com из России появилось более десятка аналогичных отечественных сервисов, которые перетянули на себя трафик. И в каждой из этих платформ имеются свои алгоритмы, настройки, отзывы, с которыми необходимо системно работать.
Доходность апартаментов напрямую зависит от загрузки апарт-отеля, а чтобы номера все время были заняты, нужно продвижение. Полагаться только на собственный сайт не приходится, поэтому одной из главных функций УК является работа с площадками бронирования. После ухода Booking.com из России появилось более десятка аналогичных отечественных сервисов, которые перетянули на себя трафик. И в каждой из этих платформ имеются свои алгоритмы, настройки, отзывы, с которыми необходимо системно работать.
Управляющая компания должна разбираться в алгоритмах этих сервисов, учитывать сезонные колебания спроса и грамотно управлять ценообразованием с учетом портрета гостя и локации самого объекта. Эксперты отмечают, что предложение динамических цен в зависимости от востребованности позволяет увеличить доходность на 10–15% по сравнению с фиксированными ставками.
Управляющая компания должна разбираться в алгоритмах этих сервисов, учитывать сезонные колебания спроса и грамотно управлять ценообразованием с учетом портрета гостя и локации самого объекта. Эксперты отмечают, что предложение динамических цен в зависимости от востребованности позволяет увеличить доходность на 10–15% по сравнению с фиксированными ставками.
В поиске жильцов
Основная цель покупки сервисных апартаментов — получение дохода. При этом ключ к успеху — это не только выбор подходящего объекта, удачной локации или надежного застройщика, но и профессионализм управляющей компании (УК). Ведь именно она обеспечивает стабильность работы апарт-отеля и уровень сервиса, занимается продвижением, что напрямую влияет на возврат инвестиций. Но как правильно выбрать управляющую компанию, чтобы инвестиции приносили прибыль?
О том, на что стоит обратить внимание и какие вопросы задать представителям УК перед покупкой апартаментов, рассказали в Vertical Hospitality — лучшей управляющей компании в сегменте сервисных апартаментов по версии Arendator Awards и Urban Awards в 2023 году.
О том, на что стоит обратить внимание и какие вопросы задать представителям УК перед покупкой апартаментов, рассказали в Vertical Hospitality — лучшей управляющей компании в сегменте сервисных апартаментов по версии Arendator Awards и Urban Awards в 2023 году.
