Кризисы, технологии и цены. Как менялся строительный рынок Петербурга
День строителя 2024: Эволюция строительной отрасли Петербурга
→
Реклама.
#1 Рекламодатель: ООО Специализированный застройщик «Карповка, 31», проектная декларация на наш.дом.рф, psk-info.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWYyfkGx
#2 Рекламодатель: ЛСТ Девелопмент Специализированный застройщик ООО, 6543210.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWYyfkMK
#3 Рекламодатель: ООО «Эр-Би-Ай Московский", rbi.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWYyfkRd
#4 Рекламодатель: ООО «ЛСР. Недвижимость – СЗ», lsr.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWYyfkRf
#5 Рекламодатель: ООО "Физика Девелопмент", fizika.spb.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWZ184Dy
#6 Рекламодатель: ООО "Дудергофский проект", bfa-d.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWYyfkRh
#1 Рекламодатель: ООО Специализированный застройщик «Карповка, 31», проектная декларация на наш.дом.рф, psk-info.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWYyfkGx
#2 Рекламодатель: ЛСТ Девелопмент Специализированный застройщик ООО, 6543210.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWYyfkMK
#3 Рекламодатель: ООО «Эр-Би-Ай Московский", rbi.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWYyfkRd
#4 Рекламодатель: ООО «ЛСР. Недвижимость – СЗ», lsr.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWYyfkRf
#5 Рекламодатель: ООО "Физика Девелопмент", fizika.spb.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWZ184Dy
#6 Рекламодатель: ООО "Дудергофский проект", bfa-d.ru, ERID=F7NfYUJCUneLtWYyfkRh
→
Строительный рынок Петербурга за последние десятилетия прошел через несколько крупных кризисов, каждый из которых оказал свое влияние на динамику и структуру предложения в городе. Вслед за развитием рынка менялся и объем ввода жилья в городе. Так, если в 1999 году в Петербурге впервые в постсоветское время построили больше 1 млн кв. м жилья, то всего через десять лет, в 2008 году, город преодолел планку в 3 млн кв. м. К 2023 году эти показатели ввода сохранились, но сам рынок кардинально изменился с точки зрения и законодательства, и качества проектов, и финансирования, и технологий, и запросов покупателей. В рамках спецпроекта РБК Петербург девелоперы и эксперты назвали поворотные точки в развитии строительного комплекса города и спрогнозировали, каким будет его ближайшее будущее.
Нужен план
Бурный рост петербургского девелопмента на рубеже XX—XXI веков во многом обязан первому городскому губернатору — Владимиру Яковлеву, выходцу как раз из строительной отрасли, именно в период его руководства объем ввода жилья впервые превысил 1 млн кв. м, вспоминают участники рынка. Однако, отмечают они, само становление отрасли проходило в условиях правового и регуляторного вакуума.
«Это было время работы практически вне правового регулирования, без регистрации ДДУ, отношения между всеми участниками строительного процесса строились на сугубо договорных принципах. Городское регулирование не успевало за реалиями рынка и не решало проблем девелоперов, действовавшие нормативы не учитывали реальную ситуацию в самых разных ее аспектах», — перечисляет руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. В качестве примера эксперт приводит данные по приватизации строительного блока, которая привела к дисперсности строительного комплекса Петербурга: «В Москве было приватизировано 30% предприятий строительного комплекса, а в Петербурге не осталось ни одного предприятия, в котором доля города превышала бы 30%».
«Это было время работы практически вне правового регулирования, без регистрации ДДУ, отношения между всеми участниками строительного процесса строились на сугубо договорных принципах. Городское регулирование не успевало за реалиями рынка и не решало проблем девелоперов, действовавшие нормативы не учитывали реальную ситуацию в самых разных ее аспектах», — перечисляет руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. В качестве примера эксперт приводит данные по приватизации строительного блока, которая привела к дисперсности строительного комплекса Петербурга: «В Москве было приватизировано 30% предприятий строительного комплекса, а в Петербурге не осталось ни одного предприятия, в котором доля города превышала бы 30%».
Первые значимые изменения законодательства, регулирующего сферу строительства, произошли в середине нулевых. «В 2004 году был утвержден Градостроительный кодекс РФ и ряд других законов, определивших основу развития строительного рынка. Прежде всего это 214-ФЗ, впервые установивший правила долевого строительства многоквартирных домов и ставший экономической базой для всего строительного комплекса. В 2005 году Петербург одним из первых в России принял Генеральный план, определивший развитие города на 18 лет вперед», — напоминает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Все это — отражение долгосрочного тренда на «выстраивание упорядоченной цивилизованной модели рынка, с общепринятыми правилами», отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. В результате градостроительная политика Петербурга стала более строгой. «С одной стороны, это сделало невозможным такие «градостроительные ошибки», которые появлялись в Петербурге в начале нулевых, — говорит Эдуард Тиктинский. — С другой стороны, работать в центре Петербурга девелоперам не стало проще: социальная нагрузка на застройщиков растет, а найти места под школы, садики, дорожную сеть, чтобы обеспечить дома необходимой инфраструктурой в шаговой доступности, все сложнее, особенно в центре Петербурга».
Все это — отражение долгосрочного тренда на «выстраивание упорядоченной цивилизованной модели рынка, с общепринятыми правилами», отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. В результате градостроительная политика Петербурга стала более строгой. «С одной стороны, это сделало невозможным такие «градостроительные ошибки», которые появлялись в Петербурге в начале нулевых, — говорит Эдуард Тиктинский. — С другой стороны, работать в центре Петербурга девелоперам не стало проще: социальная нагрузка на застройщиков растет, а найти места под школы, садики, дорожную сеть, чтобы обеспечить дома необходимой инфраструктурой в шаговой доступности, все сложнее, особенно в центре Петербурга».
Первый рост
Банковский кризис 2004 года подстегнул развитие рынка недвижимости, запустив первый виток роста цен на жилье, вспоминают участники рынка.
«Недвижимость тогда казалась и оказалась хорошим способом сохранить и приумножить накопления. Особенно ярко эти процессы шли в Москве и Петербурге: число спекулятивных покупок и продаж недвижимости тогда просто взлетело. Тогда же впервые начались разговоры о доступном жилье и о необходимости принятий новых законопроектов об ипотеке»
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК «ПСК»
По его оценкам, с 2004 по 2008 год цены на жилье выросли более чем в 3 раза. Примерно в то же время появилось понятие «инвестиционная квартира», что привело к большой оборачиваемости денежных средств на рынке за счет быстрых спекулятивных сделок — купил «на котловане» и продал перед вводом дома в эксплуатацию, добавляет вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Но мировой финансовый кризис 2008 года затронул и петербургскую стройку: объемы строительства и продаж сокращались, многие закредитованные строительные компании «отошли» банкам за долги, а ценообразование на рынке полностью перешло в рублевую зону. «Недвижимость как надежный актив впервые была дискредитирована», — отмечает Сергей Софронов. Цены на жилье, по его словам, в 2008–2010 годах «просели почти на треть и вернулись на прежние значения только в начале 2013 года».
Но мировой финансовый кризис 2008 года затронул и петербургскую стройку: объемы строительства и продаж сокращались, многие закредитованные строительные компании «отошли» банкам за долги, а ценообразование на рынке полностью перешло в рублевую зону. «Недвижимость как надежный актив впервые была дискредитирована», — отмечает Сергей Софронов. Цены на жилье, по его словам, в 2008–2010 годах «просели почти на треть и вернулись на прежние значения только в начале 2013 года».
С того времени рост цен на жилье стал долгосрочным трендом. По оценкам директора Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, цена квадратного метра в новостройках Петербурга за последние 15 лет выросла в 3,8 раза, в пригородах — в 3 раза, «вторичное» жилье подорожало в 2,7 раза.
В интересах покупателя
В этот же период на рынке жилья стал формироваться новый подход, в основу которого легло понятие комфортной среды проживания, так называемое комплексное освоение территории, застройщики получили возможность осваивать большие участки земли, констатирует Алексей Белоусов. Так появились районы комплексного освоения территории на севере и северо-западе города, город-спутник «Южный» и другие, отмечает он.
События 2014 года еще раз подстегнули рост цен на жилье: из-за падения рубля стали серьезно расти затраты на строительство. Многие компании оказались неспособны выполнить взятые на себя обязательства перед дольщиками и переводили строящиеся объекты в долгострои, которые затем передавались добросовестным застройщикам для завершения. Именно в то время законодатели начали активно готовить поправки в ФЗ-214, призванные защитить права потребителей. Новые нормы приняли в 2017 году, и тогда же впервые появилась идея о переводе модели долевого строительства на эскроу-счета, реализованная в 2019 году.
События 2014 года еще раз подстегнули рост цен на жилье: из-за падения рубля стали серьезно расти затраты на строительство. Многие компании оказались неспособны выполнить взятые на себя обязательства перед дольщиками и переводили строящиеся объекты в долгострои, которые затем передавались добросовестным застройщикам для завершения. Именно в то время законодатели начали активно готовить поправки в ФЗ-214, призванные защитить права потребителей. Новые нормы приняли в 2017 году, и тогда же впервые появилась идея о переводе модели долевого строительства на эскроу-счета, реализованная в 2019 году.
Цена квадратного метра в новостройках Петербурга за последние 15 лет выросла в 3,8 раза, в пригородах — в 3 раза, «вторичное» жилье подорожало в 2,7 раза.
Многочисленные опасения строительного сообщества в период перехода на эскроу-счета со временем нивелировались. «Если в 2019–2020 годах девелоперские проекты рассматривались месяцами и могли чуть ли не на год замирать в ожидании положительного заключения о выделении финансирования, то теперь банки принимают решение в кратчайшие сроки. Это же касается и софинансирования покупки участков: экспертиза у банков уже накоплена, они могут грамотно оценивать все риски, являясь дополнительным фильтром для девелопера. Так что совсем плохой участок сейчас не купить даже начинающему застройщику», — отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
«Взаимоотношения застройщиков с финансовыми структурами стали партнерскими. «Со стороны банков нет давления на бизнес, они не диктуют, какой должна быть архитектура проекта или его квартирография. Все сводится к проведению дополнительной экономической экспертизы — не более»
Дениc Заседателев
генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»
«И появление ипотеки в том виде, к какому мы привыкли сегодня, и закон о долевом строительстве, и последующий переход рынка долевого строительства на систему эскроу — в целом большинство шагов, сделанных в этом направлении, — это шаги в первую очередь в пользу защиты потребителя и его прав. И эта цель — защита интересов дольщиков — безусловно, была достигнута», — резюмирует Эдуард Тиктинский.
Без земли
Во второй половине прошлого десятилетия в Петербурге начался процесс сокращения предложений и рост стоимости интересных лотов земли. В итоге это привело к тому, что несколько лет назад цены на подготовленные участки с разрешением на строительство достигли пиковых значений в 50–80 тыс. руб. за 1 кв. м, говорит Ольга Шарыгина. За 15 лет цена предложения земельных участков под жилой девелопмент в границах Петербурга выросла в 2 раза, в пригородах — в 1,5 раза, подтверждает Ольга Трошева.
Тогда же в Санкт-Петербурге стали появляться проекты редевелопмента бывших промышленных территорий, так называемого «серого пояса», а строители из-за недостатка земли в границах города стали двигаться за КАД. И если освоение бывших сельскохозяйственных земель на границе Петербурга и Ленобласти проходит весьма успешно, то застройка «серого пояса» продвигается неактивно, отмечают эксперты.
Тогда же в Санкт-Петербурге стали появляться проекты редевелопмента бывших промышленных территорий, так называемого «серого пояса», а строители из-за недостатка земли в границах города стали двигаться за КАД. И если освоение бывших сельскохозяйственных земель на границе Петербурга и Ленобласти проходит весьма успешно, то застройка «серого пояса» продвигается неактивно, отмечают эксперты.
Это связано с наличием охранных объектов на таких территориях и невозможностью перевести назначение земельных участков во что-то иное, кроме промышленного, а застройщики не могут работать с землей, где ничего нельзя сносить и перестраивать, поясняет Ольга Шарыгина.
Между тем, полагает Ольга Трошева, «активный редевелопмент «серого пояса» способен кратно увеличить интерес девелоперов к данным территориям, но это повлечет за собой увеличение цен». Девелоперов также беспокоит отсутствие программы реновации старых кварталов панельных домов и долгосрочной городской программы по содержанию и реновации исторического центра, указывает Светлана Денисова.
Между тем, полагает Ольга Трошева, «активный редевелопмент «серого пояса» способен кратно увеличить интерес девелоперов к данным территориям, но это повлечет за собой увеличение цен». Девелоперов также беспокоит отсутствие программы реновации старых кварталов панельных домов и долгосрочной городской программы по содержанию и реновации исторического центра, указывает Светлана Денисова.
За 15 лет цена предложения земельных участков под жилой девелопмент в границах Петербурга выросла в 2 раза, в пригородах — в 1,5 раза.
Тенденция на сокращение площадей под застройку в городе актуальна и по сей день. «Рынок земли в Петербурге с 2022 года значительно уменьшился в объемах: в городской черте свободных «пятен» под застройку мало, большинство из них принадлежат частным лицам. Каждый девелопер смотрит на участок под своим углом зрения. Основная компетенция девелопера — представить, что он может привнести в это место. Для нас, например, очень важно вдохновиться местом, увидеть будущий проект, увидеть, как способен он поменять окружающую среду в лучшую сторону», — подчеркивает Денис Заседателев.
Вирусный эффект
Пандемия коронавируса 2020 года, повлекшая за собой повсеместные локдауны и тотальные ограничения на передвижение и коммуникации, за считаные месяцы перевела очень инертную строительную отрасль на цифровые рельсы.
«Переход на цифру был молниеносным, причем во всех аспектах — от взаимодействия с дольщиками до получения разрешительной документации»
Эдуард Тиктинский
президент Группы RBI
Цифровизация действительно многое изменила в работе строительной отрасли, считает Алексей Белоусов. «Цифровые технологии позволяют не только увеличить скорость принятия решений при строительстве и сократить время получения исходно-разрешительной документации, но и повысить качество процессов проектирования, инженерных изысканий, да и самой стройки. Ведь понятие «цифровая зрелость» включает в себя и BIM-проектирование (Building information modeling — информационное моделирование строительных объектов. — Прим. ред.), и методы дистанционного управления проектами на основании цифровых моделей в режиме реального времени, и документооборот строительства. Благодаря цифровизации у застройщиков города значительно расширяются возможности создания надежных, комфортных, оригинальных объектов недвижимости», — уверен Алексей Белоусов.
В период пандемии существенно изменились предпочтения потребителей. «Варианты «эконом» перестали устраивать массовый рынок, покупатели потянулись к более комфортным, качественным и дорогим сегментам. Это отразилось и на предложении, и на средней цене. Увидев спрос в этом направлении, застройщики стали менять свои продукты», — отмечает Ольга Шарыгина.
В период пандемии существенно изменились предпочтения потребителей. «Варианты «эконом» перестали устраивать массовый рынок, покупатели потянулись к более комфортным, качественным и дорогим сегментам. Это отразилось и на предложении, и на средней цене. Увидев спрос в этом направлении, застройщики стали менять свои продукты», — отмечает Ольга Шарыгина.
Новые вводные
События 2022 года вновь привели к изменениям на рынке недвижимости. «Тотальный пересмотр цепочек поставок материалов и оборудования, скачкообразная ситуация с иностранными валютами, непрогнозируемый спрос и невозможность долгосрочного планирования», — перечисляет управляющий партнер ГК FizikaDevelopment Александр Кравцов. Однако бизнес сумел быстро перестроиться. «Сегодня в нашем портфеле уже пять проектов в активной стадии реализации или разработки», — подводит итог трансформации Александр Кравцов.
«Себестоимость строительства за последние два года также заметно выросла. Это произошло из-за дефицита ряда стройматериалов, роста их стоимости, а также неоднократного повышения ключевой ставки, и приспособиться к новым условиям смогли лишь крупные игроки рынка»
Денис Бабаков
коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»
Еще одним важным для отрасли событием он называет уход с рекламного рынка привычных каналов продвижения продукта. «Уход Google и других площадок заставил маркетологов пересмотреть привычные стратегии. К примеру, мы усилили свое присутствие в классифайдах, изменили подход к медийной рекламе, внедрили пуши и промокоды. Активно развиваем аккаунты в социальных сетях, делая упор в первую очередь на видеоформатах», — рассказывает Денис Бабаков.
Будущее рынка недвижимости Петербурга и России в целом видится городским девелоперам оптимистичным. Строительство — процесс инерционный, с длительным циклом, поэтому сегодняшние изменения в длительной перспективе серьезно повлиять на отрасль не могут, уверен Алексей Белоусов.
Будущее рынка недвижимости Петербурга и России в целом видится городским девелоперам оптимистичным. Строительство — процесс инерционный, с длительным циклом, поэтому сегодняшние изменения в длительной перспективе серьезно повлиять на отрасль не могут, уверен Алексей Белоусов.
«Со временем будут вводиться новые программы государственной поддержки отрасли, сокращаться административные барьеры для получения разрешительной документации, продолжать осваиваться «серый пояс», а качество строительства будет расти, так как в среде с настолько острой конкуренцией альтернативы другим сценариям развития просто не существует»
Александр Кравцов
управляющий партнер ГК FizikaDevelopment
Комфортное будущее
Но прежде девелоперам предстоит поддержать спрос на рынке недвижимости своими силами. «Решения, которые позволяют ипотечную ставку снижать на 2–3 года, после чего рефинансировать с учетом уже более низкой ключевой, девелоперы искали и находили практически на всем протяжении истории российского рынка недвижимости. Раз за разом смягчая углы. И теперь нам снова предстоит это делать», — отмечает Сергей Софронов.
Эти решения станут одним из главных инструментов борьбы за потребителя наравне с качеством продукта.
Эти решения станут одним из главных инструментов борьбы за потребителя наравне с качеством продукта.
«Конкуренция за потребителя станет движущей силой развития отрасли: создания не просто комфортных домов, а комфортной для жизни среды, куда входят и жилье, и общественные пространства, и благоустройство территорий комплексов, отвечающие потребностям современных семей»
Светлана Денисова
руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Рынок уже идет по этому пути, девелоперы при создании проектов прежде всего ориентируются за запросы потребителей, отмечает Денис Бабаков. Это касается как наличия в жилом комплексе объектов социальной, развлекательной и коммерческой инфраструктуры, так и новых подходов к расчету квартирографии.
Важным девелоперы называют и дальнейшее погружению в цифру. «Сейчас мы активно ищем пути применения в нашей работе искусственного интеллекта. При всей консервативности нашей отрасли это, на мой взгляд, перспективное направление», — подчеркивает Эдуард Тиктинский.
Важным девелоперы называют и дальнейшее погружению в цифру. «Сейчас мы активно ищем пути применения в нашей работе искусственного интеллекта. При всей консервативности нашей отрасли это, на мой взгляд, перспективное направление», — подчеркивает Эдуард Тиктинский.
Другой аспект развития отрасли связан с гармонизацией социальной нагрузки на девелоперов. «Уже очевидно, что текущие нормативы по социалке превышают реальные потребности новых кварталов, по крайней мере по местам в детских садах, школах и паркингах. Но строительному сообществу придется вести долгую борьбу, чтобы эту «модную повестку» привести в соответствие с фактическими потребностями», — прогнозирует Светлана Денисова.
Алексей Белоусов считает, что уже в ближайшем будущем строительная отрасль перейдет на зеленые технологии и создание объектов с минимальным воздействием на окружающую среду. «Этот технологический прорыв уже назрел», — заключает он.
Алексей Белоусов считает, что уже в ближайшем будущем строительная отрасль перейдет на зеленые технологии и создание объектов с минимальным воздействием на окружающую среду. «Этот технологический прорыв уже назрел», — заключает он.
#1
#2
#3
#4
#5
#6