Генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев — о том, как рынок жилой недвижимости эволюционировал от низкого спроса и дикого состояния до госрегулирования и бума строительства

Question 1

ВОПРОС:

Что из себя представляла строительная отрасль в начале 2000-х годов?

Answer

Строительная отрасль в начале 2000-х только начала обретать элементы госрегулирования и контроля после эпохи «дикого рынка» в 1990-х годах. В 2004 году создали Росреестр, что позволило вывести в юридическую плоскость процедуру заключения сделок.

Question 2

ВОПРОС:

Какими были спрос и предложение в этот период?

Answer

Ввод жилья в начале нулевых был рекордно низким – в 1990-е отрасль только формировалась, многие строили на свои средства. Спрос был низкий: в стране наблюдался кризис, и платежеспособность у населения была минимальна.

Question 3

ВОПРОС:

А что из себя представляла ипотека и покупка земли в то время?

Answer

Ипотека была не распространена, половину кредитов выдавали в валюте на фоне пертурбаций с рублем. Не были закреплены основные стандарты строительства, обращения с земельными участками, требования к инфраструктуре. Все это начало активно формироваться как раз в период с 2000 по 2010-й годы. Именно в это время начали появляться обманутые дольщики — было много мошенников, которые благодаря несовершенству законодательства уходили от ответственности вместе с деньгами покупателей. В то же время в нулевые начался экономический рост, резко вырос спрос на жилье, а предложение не соответствовало уровню интереса покупателей. Стройка шла очень активно, продажи шли быстро. В 2002 году начали рефинансировать ипотеку и снизили ставки до 15-18%, это спровоцировало бум на покупку квартир.

Question 4

ВОПРОС:

Какие ключевые изменения произошли в отрасли за последние 20 лет, чтобы помочь решить проблему обманутых дольщиков?

Answer

Создание Росреестра, принятие закона сначала о долевом участии, а затем его реформа и введение эскроу-счетов, создание Фонда дольщиков, введение обязанности застройщика возводить объекты социальной инфраструктуры. То есть основные направления — это регулирование отношений между девелопером и покупателем с акцентом на защиту интересов последнего.

Question 5

ВОПРОС:

Что принципиально меняли на рынке кризисы последних лет?

Answer

Предыдущие кризисы приводили к массовому банкротству компаний и увеличению числа долгостроев. Но пандемия позволила нам освоить ряд новых онлайн-инструментов, которые мы внедрили в 2020-2021 годах и продолжаем использовать до сих пор, поскольку они оказались эффективны. Без кризиса многие компании так быстро бы к этому не пришли, поэтому задача любого надежного девелопера — извлекать максимум пользы даже из непростых ситуаций, рассматривать это время как время возможностей и профессионального роста.

Наша компания за 26 лет прошла уже пять кризисов и из каждого выходила обновленной, более гибкой, с набором новых навыков. На мой взгляд, это весьма показательный момент — если застройщик способен переживать кризисы и продолжать работу, запуская при этом новые проекты, — это знак качества и сигнал, что такой компании можно доверять. Она выстоит при самых сложных обстоятельствах.

Question 6

ВОПРОС:

А текущий? Приведет ли он к усилению конкуренции за покупателя?

Answer

Последствия нынешнего кризиса — выжидательная позиция покупателей, падение спроса и затруднения с новыми проектами из-за санкций и жесткой системы проектного финансирования. На фоне этого конкуренция за покупателя среди девелоперов уже усилилась, мы видим вброс огромного числа скидок и акций, начиная с конца весны. Такая расстановка сил будет наблюдаться как минимум до конца этого года.

Question 7

ВОПРОС:

Как менялся набор строительных технологий и инструментов проектирования в это время?

Answer

Безусловно, колоссальный рывок в информационных технологиях коренным образом повлиял на развитие и функционирование сферы строительства. Теперь большая часть проектных и инженерных вопросов решаются гораздо быстрее и точнее. Все проектируется на компьютерах, документы для сделки подаются онлайн, и так же через электронные ресурсы происходит регистрация в Росреестре. Сейчас компании активно осваивают трехмерные BIM-технологии*, и «Ленстройтрест» — не исключение. Повсеместно внедряются технологии искусственного интеллекта, в пандемию мы внедрили дистанционные просмотры и продажи квартир. Все это сложно было представить в нулевые или в самом начале 2010-х годов.

Question 8

ВОПРОС:

Какие из объектов, построенных в Петербурге и области, начиная с 2000-х, вы считаете эталонными? Почему?

Answer

Прежде всего, это наши объекты. Каждый из них мы возводили по эталону, который считаем правильным. Во многом они опередили время — здесь создана гармоничная среда, наполненная сценариями жизни и всей необходимой инфраструктурой.

Если говорить про коллег, то, несомненно, стоит отметить жилые комплексы компании Bonava – Gröna Lund, Magnifika Life style, Skandi Klubb, а также проекты RBI — ЖК «Четыре горизонта», ЖК Ultra City; ЖК «Петровская Доминанта» Группы «Эталон», который стал украшением Петровского острова. Из качественно реализованных проектов комплексного освоения территории я бы отметил кварталы ЖК «NEWПИТЕР» и «Балтийская жемчужина». Все эти объекты отличаются яркой, запоминающейся архитектурой и насыщенной внутренней жилой средой.

Question 9

ВОПРОС:

Применение каких технологий и инструментов выведет, на ваш взгляд, строительную отрасль на новый этап развития? Почему?

Answer

Это, конечно, применение современных технологий 3D-моделирования BIM**, всем известного AutoCAD***, дизайна квартир с помощью VR-технологий****, ориентация на комфорт жителя, акцент на благоустройстве и развитии общественных зон и окружения дома.

Question 10

ВОПРОС:

Как менялся за эти 20 лет сам покупатель жилья? Кто он сегодня? Какие требования к жилой недвижимости предъявляет?

Answer

Покупатель за эти 20 лет, несомненно, стал гораздо более требовательным. Людей уже не интересуют однотипные 25-этажные коробки с видом на стены соседнего дома и минимальным благоустройством двора. Сейчас покупатель голосует рублем за дизайн фасада, правильное расположение зданий, удобную пешеходную и транспортную логистику, этажность, баланс высотности, развитые общественные пространства.

Сами внутренние территории должны быть не просто просторными и благоустроенными, но и уникальными, с эксклюзивными решениями. Например, мы запустили Лекторий в нашем квартале «Янила», открыли Соседские центры. Жители новостроек сегодня хотят иметь под рукой места для общения, досуга и активного отдыха – чтобы все это было доступно уже на выходе из дома. Поэтому мы наполняем наши проекты тем, что ценно для клиентов: велодорожки, спортивные площадки, зоны отдыха, разнообразные детские площадки, беседки и набережные.

Question 11

ВОПРОС:

Насколько эти требования исполнимы в новых условиях?

Answer

Все выполнимо. Несмотря на пандемийные годы и нынешний кризис, мы продолжаем выполнять данные клиентам обещания и создаем европейские кварталы для жизни и отдыха со всей необходимой инфраструктурой. Если компания готова быстро адаптироваться к новым условиям — чувствует рынок, тенденции и своего покупателя, то выход из сложной ситуации найдется всегда.

Question 12

ВОПРОС:

Как в этих условиях меняются программы поддержки спроса? Что еще может стимулировать его сегодня?

Answer

Ипотека, особенно с господдержкой, остается сегодня главным инструментов поддержания спроса на новостройки. Но застройщики также ищут внутренние резервы для поддержания интереса покупателей. Мы в марте замораживали цены на квартиры на месяц, чтобы наши клиенты могли спокойно решиться на покупку и завершить сделки. Также предлагаем собственные совместные программы с банками. Эти инструменты позволяют снизить размер ипотечного платежа до комфортного, поскольку сегодня для покупателей это один из важнейших факторов для принятия решения по сделке. Помимо всего перечисленного, приобрести квартиру можно по программе трейд-ин. Все эти меры направлены на улучшение условий сделки для покупателей.

Question 13

ВОПРОС:

Как строительная отрасль Петербурга и Ленобласти будет развиваться далее? Что на нее будет влиять?

Answer

Сейчас мы наблюдаем стабилизацию рынка, девелоперы активно приспосабливаются к новым условиям работы, налаживаются связи с поставщиками, интенсивно ведется работа по импортозамещению материалов и оборудования. В то же время платежеспособность населения снизилась. Здесь помогут субсидируемые программы, доступные ипотечные ставки и предложения от застройщиков по снижению ежемесячного платежа. Это обеспечит спрос до конца года. Жилье же в строящихся домах продолжит расти в цене, на это влияют снижение ставок, по-прежнему имеющие место сложности с логистикой и растущая себестоимость строительства.