Генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин — о том, как рынок недвижимости за 20 лет прошел путь от сделок по бартеру до виртуальных туров

Строительная отрасль жила по другим правилам. На тот момент цена квадратного метра измерялась в условных единицах. Помню, ценник одной из первых сделок составлял 180 y. e. за квадратный метр.

Для взаиморасчетов часто использовался бартерный формат. Квадратными метрами расплачивались с подрядчиками. По бартеру квартиры обменивали на стройматериалы и оборудование. После завершения строительства эти площади «выбрасывались» подрядчиками на рынок с дисконтом, что осложняло работу самим строительным компаниям.

В 2005 году появился 214-ФЗ, он вступил в силу 1 апреля. Закон много раз менялся, но его появление стало началом «систематизации» рынка. Он не решил полностью проблему обманутых дольщиков, но сама его идея была правильной.

В начале нулевых процедура выделения городских земельных участков проводилась через решения Инвестиционной тендерной комиссии (ИТК). Пятна под застройку выделялись по очень непрозрачной процедуре.

С точки зрения строительных объемов большими проектами считались жилые комплексы от 100 тыс. кв. м. Наиболее часто для Петербурга использовался термин «уплотнительная застройка». В 2005–2007 годах на рынке стали появляться первые проекты комплексного освоения территории. Участки застройщики получали через городские торги. Именно тогда под руководством Олега Дерипаски наша компания получила право развивать два крупных участка общей площадью 700 га в Выборгском и Приморском районах.

Все эти 20 лет мы живем в постоянном изменении законодательства и разных подзаконных актов. Не всегда это происходит во благо, но цель этих реформ понятна — регулирование отрасли. Ключевые, на мой взгляд, изменения — 214-ФЗ, Градостроительный кодекс, для Петербурга — Генплан и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Три года назад 214-ФЗ обязал застройщиков перейти на проектное финансирование и продажи через счета эскроу. Мы первыми из девелоперов Петербурга прошли этот путь вместе с «Газпромбанком», заключив крупнейший на тот период кредитный договор на 30 млрд руб. Можно сказать, что за это время система прошла наладку, рынок привык к новым «правилам игры».

Каждый новый вызов делает застройщиков сильнее. За эти годы рынок видел много компаний. Часть из них прекратила свое существование, другая, наоборот, выросла и укрупнилась. Главное, чтобы текущая реальность не привела к взрывному росту себестоимости строительства в перспективе. На сегодняшний момент ситуация с ценообразованием на рынке стройматериалов стабилизировалась.

Застройщики работают в соответствии с согласованными Минстроем РФ планами. Уже несколько лет объем ввода жилья в городе сохраняется на уровне чуть выше 3 млн кв. м жилья, примерно столько же продается ежегодно.

Традиционно в Петербурге чаще использовалась монолитно-кирпичная технология домостроительства. Ее доля остается высокой и сегодня — до 60–70% новостроек строится по этой технологии. В отличие, например, от Москвы, где до 70–80% нового жилья составляют панельные дома.

Инструменты проектирования, естественно, существенно продвинулись вперед. BIM-технологии, 3D-моделирование — это то, с чем на постоянной основе работают российские проектировщики. Этот тренд будет сохраняться.

В самих проектах появляется все больше современных технологий с точки зрения умного дома, безопасности. С помощью смартфона можно просматривать картинку с видеокамер в парадной или во дворе, в котором играет ребенок, открывать калитку для гостей. Системы телеметрии позволяют автоматически отправлять данные в управляющую компанию и контролировать расходы ресурсов. Уверен, внедрение умных систем также будет развиваться и далее.

За 20 лет строительство жилья перешло от уплотнительной застройки к комплексному развитию территории. Концепция самодостаточных районов стала ключевым трендом на рынке Петербурга и области. Заявленные в середине 2000-х наши проекты «Северная долина» и «Юнтолово» уже стали частью города. В эксплуатацию сдано более 3,2 млн квадратов жилья.

Сегодня продажи, с одной стороны, упростились благодаря развитию вспомогательных инструментов. С другой стороны, покупатель стал более требовательным, репутация крупного бизнеса постоянно на виду, информация в интернете распространяется мгновенно.

Застройщику нужно быть по-настоящему убедительным, чтобы привлечь клиента, выгодно продемонстрировать ему свой продукт со всех сторон. На новый уровень выходят дистанционные инструменты продаж — онлайн-бронирование, удаленная регистрацией сделок и даже осмотр квартир. Создаются виртуальные туры по жилым комплексам, чат-боты. Такой дистанционный формат общения и продаж будет только набирать обороты.

Предпочтения покупателей эволюционируют год от года. Если 10–15 лет назад активно приобреталось первое жилье, то сейчас фокус смещается в сторону улучшения уже имеющихся жилищных условий. В рамках этого тренда уменьшается запрос на студии, которые были особенно популярны в нулевые годы. Покупатели все чаще выбирают семейные квартиры с несколькими комнатами. Растет популярность квартир евроформата.

Сильная конкуренция и повышение требований к новому жилью со стороны покупателей простимулировали застройщиков к совершенствованию своего продукта. К примеру, еще 10–15 лет назад отделка была далеко не во всех проектах, да и ее качество оставляло желать лучшего. Линолеум, тонкие обои, минимальная покраска, отсутствие металлических дверей — это все остается в прошлом. Уровень отделки квартир и мест общего пользования постоянно повышается.

Пандемия сформировала устойчивый запрос на жилую среду в своем микрорайоне. Сегодня недостаточно построить школу и продать помещение под магазин. Те компании, которые будут комплексно развивать территории, вместе с жильем вводить школы и сады нового поколения, грамотно работать с коммерческим наполнением комплекса, создавать рекреационные пространства, останутся в топе. Сегодня уровень развития окружающей жилой среды является одним из решающих факторов при выборе жилого комплекса наравне с ценой.

Мы активно участвуем в жизни соцучреждений, которые построили. А это на данный момент уже пять школ и восемь детских садов. У нас открыты специальные центры цифрового образования: IT-Куб в ЖК «Северная долина» и «Техноспейс» в ЖК «Юнтолово». Мы развиваем программу взаимодействия с вузами. На базе школы в Юнтолово функционирует образовательный кластер СПбГАСУ, который готовит ребят к поступлению в вуз. Ведем переговоры с другими федеральными и городскими вузами на предмет сотрудничества. Хотим создать сильные школы в наших комплексах, которые бы давали знания за рамками стандартной школьной программы и открывали дополнительные перспективы для детей.

Государство оказывает поддержку отрасли, запущены льготные ипотечные программы, застройщики вместе с банками субсидируют ставки. Но первоочередной стимулирующий фактор — это стабильная работа нашего потенциального покупателя. До 80% сделок на ранке проходит с помощью ипотеки. Люди смотрят в будущее, и им нужна уверенность в завтрашнем дне.

Сегодня наступает однозначно время сильных компаний, основные проекты будут реализовывать большие и надежные игроки с грамотным подходом к концепции и качеству самого продукта. Возможно некоторое перераспределение спроса на приграничные территории города в среднесрочной перспективе. Но глобально ничего не поменяется, объем строительства по Петербургу задан, все обязательства будут выполнены.