Президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина –
о резервах роста строительной отрасли

Прошедший 2020 год стал катализатором важных структурных изменений конкуренции на рынке, предпосылки к которым формировались в течение нескольких последних лет. С одной стороны, мы видим, как сокращается доступность новых проектов на территории двух столиц и количество выданных разрешений на строительство. Изменение отраслевого регулирования, возросшая роль банков способствуют сокращению объема предложения. С другой стороны, в целом по стране фиксируется рост инвестиций в земельные участки под девелопмент. Продолжается консолидация рынка вокруг топ-20 крупнейших и сильнейших игроков, и между ними растет конкуренция. Сегодня необходимо предлагать качественно новый продукт, насыщать проекты «умной» инженерией и предлагать клиентам сервисную экосистему. Это делает рынок более «цивилизованным», продукт — современным, а покупателя — защищенным.

Сейчас растут требования покупателей к качеству жилья: важны и удачное расположение дома, и продуманные функциональные планировки квартир, и обеспеченность парковками и объектами социальной инфраструктуры, и планировка придомовой территории, и качество отделки мест общего пользования, и предоставляемые сервисы. Более востребованной становится возможность выбрать различные варианты отделки квартиры и меблировки. Преимущество на рынке будет у тех игроков, кто сумел сохранить комфортную цену на недвижимость и при этом обеспечил возросшие потребности своих клиентов. Ну и конечно же, важна репутация компании. Для нас как одного из лидеров рынка эти факторы играют положительную роль

Это целая совокупность факторов. Важен и макроэкономический контекст — российская экономика оказалась устойчивее к последствиям пандемии, чем экономики европейских стран. Разумеется, огромное влияние оказывают факторы спроса: низкие ставки по банковским депозитам и доступная ипотека обеспечили устойчивый рост спроса на жилье в 2020 и первом полугодии 2021 года. И в долгосрочной перспективе он будет стабилен, поскольку по-прежнему высока потребность людей в улучшении жилищных условий и повышении уровня комфорта.

По показателям обеспеченности жилой площадью на человека Россия пока отстает от стран Восточной Европы. Более половины жилищного фонда в стране построено более 30 лет назад. Более того, по данным Минстроя России, около 35% жилого фонда в Российской Федерации построено до 1970 года и нуждается в обновлении. И, как я говорил выше, сегодня очень высокими темпами растут требования покупателей жилья к комфортной среде. Поэтому у строительной отрасли есть внушительный потенциал роста.

Сегодня очень важна гибкость компаний. Мы своим примером стараемся показать, что даже крупная корпорация способна учитывать в работе меняющиеся тренды, отвечать на новые запросы потребителей и при этом ставить себе целью снижение себестоимости конечного продукта.

Действительно, на себестоимость строительства оказала влияние пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения, которые привели к появлению дефицита рабочей силы на стройках. Но нашей компании эти сложности практически не коснулись. Как вертикально интегрированный девелопер полного цикла, мы обладаем собственными мощностями, у нас в структуре свои генподрядные и подрядные организации. Что касается роста цен на строительные материалы, то ситуация уже стабилизируется благодаря принимаемым правительством мерам.

Главным событием 2020 года для рынка недвижимости стало фактическое завершение перехода финансирования жилищного строительства на новую модель, обеспечивающую государственную гарантию для людей, вкладывающих свои деньги в жилье на стадии строительства. Уже в декабре прошлого года объем жилья, строящегося с использованием счетов эскроу, превысил объем жилья, строящего по старым правилам. ВЦИОМ и ДОМ. РФ провели социологический опрос и выяснили, что реформу положительно оценивают почти 80% граждан. Так что можно однозначно сказать, что новая схема финансирования жилищного строительства пользуется высоким доверием россиян.

Если вести речь о нашей компании, то для нас определяющей вехой в 2020 году стало утверждение обновленной Стратегии развития до 2024 года. Она направлена на укрепление позиций Группы «Эталон» в сфере жилищного строительства и на создание продукта, превосходящего ожидания клиентов. При разработке стратегии мы учитывали ускоряющиеся изменения на рынке, тенденции развития отрасли. Мы пересмотрели подходы и будем заниматься реновацией всех бизнес-процессов в компании — от приобретения участков и проектирования домов до непосредственно строительства, взаимодействия с клиентом, эксплуатации. Для этого мы активно внедряем новые разработки и технологии.

Мы делаем ставку на дальнейшую диверсификацию портфеля за счет новых проектов — у нас есть как клубные дома, так и масштабные проекты комплексного развития территорий. И конечно же, активно занимаемся цифровизацией и трансформацией нашего бизнеса. В совокупности это будет способствовать росту продаж и дальнейшему развитию компании, увеличению доли рынка.

Мы не ожидаем заметного замедления темпов роста ипотеки, как и серьезного падения спроса после изменения условий. Несмотря на рост льготной ставки и снижение объема кредитования по новым условиям льготной ипотеки, низкая ключевая ставка уже повлияла на снижение стандартных ипотечных ставок на новостройки до уровня в 7,5−8% годовых, что незначительно выше льготного уровня. Кроме того, заработала обновленная программа «Семейная ипотека» — и возможность взять в кредит до 12 млн рублей под 6% теперь есть у семей с одним ребенком. Для нас это большой плюс, поскольку мы работаем в сегментах комфорт, бизнес, премиум и в своих проектах создаем «семейную» квартирографию.

Результаты прошлого года показали, что мы предпринимаем своевременные и эффективные шаги. Продажи в денежном выражении выросли в 2020 году до рекордных 79,9 млрд рублей. Поступления от продаж составили 82 млрд рублей — это самый высокий показатель за всю историю Группы «Эталон», так что итоги года превзошли даже наш оптимистичный прогноз.

В первом полугодии 2021 года мы также показали сильные результаты. Компания реализовала 221 тыс. кв. м недвижимости стоимостью более 41 млрд рублей, что в денежном выражении на 39% превышает аналогичный показатель первого полугодия прошлого года. Мы вывели в продажу вторую очередь жилого острова Nagatino i-Land в Москве и запустили наш флагманский в столице проект — жилой квартал Shagal на территории ЗИЛ-Юг. В Санкт-Петербурге недавно приобрели новый проект площадью 20,7 га в Пушкинском районе, он получил название Pushkin Villagе.

В ходе проведенного в первом полугодии вторичного размещения ценных бумаг мы привлекли более 150 млн долларов США, эти средства будут направлены на пополнение портфеля. Так что до конца года мы планируем реализовать заявленную ранее программу приобретений проектов в Санкт-Петербурге и Москве.

Опыт работы в период пандемии действительно оказался весьма ценным, поэтому мы продолжили развивать онлайн-каналы взаимодействия с клиентами. С учетом 30% доли региональных покупателей в структуре наших продаж весьма востребованы стали не только дистанционные сделки, но и онлайн-показы квартир и VR-туры.

Внушительная доля клиентов приобретают квартиры с привлечением ипотеки, но есть и те, кому удобны другие программы. Поэтому у нас в компании возможна покупка объектов недвижимости в рассрочку, а также по программе trade-in. Мы стали предлагать вариативную отделку как дополнительную опцию, в том числе и отделку класса бизнес. Запустили в Санкт-Петербурге совместную с «Первой мебельной» фабрикой программу по меблировке квартир. Обратная связь от клиентов — очень ценный ресурс, позволяющий предлагать актуальные сервисы и услуги.

В последние годы ликвидность жилой недвижимости в крупных городах резко возросла. Это связано как с рекордной доступностью покупки с привлечением ипотеки, так и со значительным сокращением нового предложения на рынке. И эта тенденция продолжает прослеживаться. За первое полугодие 2021 года в Санкт-Петербурге было выдано на 17% меньше разрешений, чем за тот же период 2020 года, на 2% сократилось количество выданных разрешений в Москве. Все это свидетельствует о том, что рынок консолидируется вокруг давно работающих, уверенных, крупных компаний. Конкуренция между ними возрастет, и это найдет свое отражение в качестве строящейся недвижимости. Покупатель от этого только выиграет.