специальный проект

охота на коммерцию

Петербургский рынок стрит-ретейла показывает высокую стабильность, несмотря на уход иностранных арендаторов. Сохраняется и интерес со стороны инвесторов — доходность инвестиций в помещения под стрит-ретейл оцениваются в 12–15% годовых в зависимости от проходимости объекта.

Об особенностях инвестиций в «коммерцию» в жилых домах и перспективах развития сегмента — в спецпроекте РБК Петербург.

«Арендаторам всегда интересно располагаться в составе новых жилых проектов. Особенно комфортно в них себя чувствуют продуктовый ретейл, некоторые форматы общепита (кофейни, пекарни), аптеки и сервисный профиль: медицинские кабинеты, салоны КРАСОТЫ, ДЕТСКИЕ ЦЕНТРЫ»

Петербургский рынок стрит-ретейла показал высокую устойчивость в первом полугодии 2022 года, следует из отчета компании Knight Frank. Активный спрос на помещения, связанный с сезонностью середины года, положительно повлиял на коммерческие условия, говорится в отчете. В целом по рынку наблюдается незначительное увеличение средних арендных ставок (до 3,6%), в основном за счет увеличения минимальных ставок. Снижение средних арендных ставок в первом полугодии 2022 года зафиксировано только на Невском проспекте и на Садовой улице. Это связано с тем, что в периоды кризисных явлений в первую очередь снижается спрос на самые дорогие помещения, уточняют консалтеры.

Евгения Кулеш

заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers

Запуск торговли параллельно с заселением нового жилого квартала обеспечивает нарастающий поток посетителей. Это выгодно как арендатору, так и девелоперу, поскольку позволяет формировать насыщенную жилую среду и удовлетворять потребности новоселов.

По итогам III квартала, как показывают данные Nikoliers, стрит-ретейл также чувствует себя уверенно.

Неудивительно, что покупка коммерческих помещений на первых этажах становится все более привлекательным инструментом для вложения, сочетающим консервативный подход «инвестиций в бетон» и относительно высокую доходность.

Эксперты выделяют несколько преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость по сравнению с вложениями в жилье. Квартиры и апартаменты отличаются высокой текучкой арендаторов, низкой арендной ставкой за кв. м, необходимостью собственника постоянно производить текущий ремонт или платить за такие услуги управляющей компании.

Однако есть и нюансы. Физическое лицо может сдавать коммерческое помещение в аренду только как индивидуальный предприниматель и, соответственно, платить налог на доходы согласно выбранному способу налогообложения. После получения помещения в собственность необходимо будет заключить прямые договоры с поставщиками электроэнергии и водоснабжения, после заключения договора с арендатором — зарегистрировать его в Росреестре. И поддерживать хорошие отношения с управляющей компанией, чтобы не было претензий ни к собственнику, ни к арендаторам.

«Инвестиция в недвижимость — это самый безопасный, стабильный и понятный финансовый инструмент. Доходность в успешных кейсах покупки «коммерции» в среднем заметно превышает инфляцию и доходность по традиционным инструментам сбережения»

Дмитрий Сидоренко

руководитель управления продаж Группы ЦДС

«Например, в ЖК «Город Первых» корпус 2.7 — на первой линии на основном заезде на всю территорию застройки площадью 700 га. Это очень перспективная локация». Нужно обращать внимание на расположение объекта на плане комплекса: близость к пешеходным переходам, остановкам, «якорям». Важны пешеходные и автомобильные трафики.

«Например, в комплексе ЦДС «Новые Горизонты» на 2-м участке всего 1% «коммерции». Это суперинтересно для инвестиций, пока «коммерция» еще есть в продаже», — отмечает Дмитрий Сидоренко.

Кроме того, отмечает Сидоренко, стоит учитывать наличие отдельного входа с улицы, витринные окна, высокие потолки, беспрепятственный доступ, инженерию: наличие отдельной вентиляционной шахты, точки подключения к водоснабжению, канализации, электричеству.

По прогнозам экспертов, популярность инвестиций в «коммерцию» в новых жилых массивах будет нарастать.

«Арендаторы заключают долгосрочные договоры в среднем на 5–10 лет, вкладывают большие средства в ремонт по своему брендбуку, рекламу, маркетинг. Самостоятельно несут ответственность за внутреннее содержание помещения. При этом арендные ставки сильно выше, чем в жилой недвижимости»

Дмитрий Сидоренко

руководитель управления продаж Группы ЦДС

«В связи с окончанием пандемии рождается множество новых игроков на рынке аренды, в особенности качественные общепиты, — значит, будет расти спрос на форматные помещения под общепит. Активно развивается сфера медицинских услуг, соответственно, есть перспектива того, что под медицинские центры и лаборатории будут выкупаться пулы помещений на первичном рынке», — прогнозирует Сидоренко.

Доходность для инвестора, по словам Дмитрия Сидоренко, будет зависеть в первую очередь от проходимости объекта — она обеспечивает прибыль арендатора.

Еще один тренд — растущая популярность Ленобласти. «Спрос сместился в крупные проекты в области, где ведется самая активная застройка, где высокая плотность жителей. Например, комплексы ЦДС «Город Первых» и «Новые Горизонты».

Особенно интересно такое предложение в первых очередях строительства, так как у будущих арендаторов еще нет конкуренции, именно поэтому там зачастую и наиболее высокие ставки аренды».

В III квартале 2022 года доля свободных помещений на основных торговых коридорах Санкт Петербурга продолжила снижение, составив к концу сентября 8,7%, что на 0.7 п. п. ниже уровня предыдущего квартала. Большинство ретейлеров, с марта текущего года приостанавливавших деятельность в России на фоне изменившегося геополитического фона, за прошедшие три-четыре месяца определились с дальнейшими планами, говорится в отчете компании.

«Объем коммерческой недвижимости составляет от 1 до 5% в общем объеме жилой застройки. Это оптимально для инвестиций».

В «коммерции» все иначе.

Застройщик: ООО «Новые горизонты 1». Декларация размещена на сайте Наш.Дом.РФ
Застройщик: ООО «СЗ ПРАВОБЕРЕЖНЫЙ 1». Декларация размещена на сайте Наш.Дом.РФ

Реклама. cds.spb.ru

Находка для инвестора

Проще, чем жилье

И если в уже сложившихся торговых коридорах возможностей для покупки немного, а цены высоки, то в новых жилых комплексах можно найти разнообразные предложения. Причем, как отмечают эксперты, это предложение становится более продуманным. «В последние 5–6 лет крупные застройщики Петербурга и Ленобласти стали более обдуманно и внимательно подходить к коммерческой составляющей своих жилых проектов. Если раньше вопросы стрит-ретейла могли решаться по остаточному принципу, то сейчас девелоперы стараются продумывать, какой объем «коммерции» необходим с учетом расположения проекта, его окружения, класса жилья и количества будущих жителей», — говорит Евгения Кулеш.

Движение в Ленобласть

Точка устойчивости

«Уже сегодня мы сталкиваемся с примерами, когда инвесторы продают «коммерцию» в историческом центре и вкладывают вырученные средства в новые проекты, в большие спальники.

руководитель управления продаж Группы ЦДС

Дмитрий Сидоренко

1-5%

25-130 м²

80%

20%

11-12.5