PRO инвестиции
специальный проект
Как выбрать недвижимость для инвестиций: пять базовых правил
Доходная недвижимость — классический инструмент инвестиций, который сохраняет актуальность вне зависимости от колебаний финансово-экономических показателей и веяний моды.
При этом сам сегмент доходной недвижимости неоднороден — здесь и квартиры для сдачи в аренду, и различные варианты коммерческой недвижимости; объекты отличаются с точки зрения расположения, инфраструктуры, финансовых условий покупки и т.д. На какие детали обращать внимание при выборе инвестиционной недвижимости, разберем на примере многофункционального комплекса «Арт Плаза» от ГК «Полис», где инвесторам предлагаются юниты для сдачи в аренду.
При этом сам сегмент доходной недвижимости неоднороден — здесь и квартиры для сдачи в аренду, и различные варианты коммерческой недвижимости; объекты отличаются с точки зрения расположения, инфраструктуры, финансовых условий покупки и т.д. На какие детали обращать внимание при выборе инвестиционной недвижимости, разберем на примере многофункционального комплекса «Арт Плаза» от ГК «Полис», где инвесторам предлагаются юниты для сдачи в аренду.
Пять шагов к выбору инвестиционного объекта
1. Выбрать формат недвижимости и управления
От типа и класса недвижимости будет зависеть как ежемесячный доход от аренды, так и потенциал роста стоимости объекта. В частности, эксперты советуют обратить внимание на сферу гостеприимства.
По словам Евгении Мироненко, генерального директора RBI PM, основными факторами поддержки спроса будут стабильный внутренний туристический поток, развитие деловой и конгрессной активности, ограниченное предложение современных качественных объектов, а также повышение требований гостей к уровню сервиса и инфраструктуре. Поэтому формат, сочетающий гостиничный сервис и комфорт долгосрочного проживания, становится особенно востребованным.
По словам Евгении Мироненко, генерального директора RBI PM, основными факторами поддержки спроса будут стабильный внутренний туристический поток, развитие деловой и конгрессной активности, ограниченное предложение современных качественных объектов, а также повышение требований гостей к уровню сервиса и инфраструктуре. Поэтому формат, сочетающий гостиничный сервис и комфорт долгосрочного проживания, становится особенно востребованным.
«На средне- и долгосрочном горизонте спрос на качественные средства размещения в Санкт-Петербурге можно оценивать как устойчивый с потенциалом умеренного роста. Город сохраняет статус одного из ключевых туристических, культурных, образовательных и деловых центров страны. При этом структура спроса меняется: растет доля гостей, ориентированных на длительное проживание, гибридные форматы работы и проектную занятость»
Евгения Мироненко
Генеральный директор RBI PM
Формат недвижимости влияет не только на ожидаемый доход. Для современного человека время — ресурс не менее важный, чем деньги. Поэтому стоит обратить внимание на объекты, где всю работу по поиску арендаторов, обслуживанию помещений и т.д. и т.п. берет на себя управляющая компания. Один из вариантов, позволяющих инвестировать с наименьшими усилиями, — юниты отельного типа, предназначенные как для краткосрочного, так и для долгосрочного проживания, под управлением опытной УК, уже зарекомендовавшей себя на рынке.
Например, команда комплекса «Арт Плаза» состоит из экспертов компании RBI PM, которая специализируется на управлении апарт-отелями и инвестиционной недвижимостью*. В портфеле управляющей компании три собственных объекта, первый из которых открылся еще в 2019 году.
Например, команда комплекса «Арт Плаза» состоит из экспертов компании RBI PM, которая специализируется на управлении апарт-отелями и инвестиционной недвижимостью*. В портфеле управляющей компании три собственных объекта, первый из которых открылся еще в 2019 году.
«Сегодня перспективность площадки зависит не столько от престижности района, сколько от её способности генерировать устойчивый трафик: деловой, туристический или образовательный. Наиболее интересны территории с высокой транспортной доступностью, близостью к деловым и конгрессным площадкам, а также зоны редевелопмента, где формируются новые городские кластеры и современная среда»
«Мы анализируем проект комплексно — от надежности застройщика до финансовой модели и логики размещения. Оцениваем репутацию девелопера, его портфель, качество исполнения предыдущих объектов, — говорит генеральный директор RBI PM Евгения Мироненко. — Важно, что мы здесь имели возможность подключиться на стадии разработки технического задания и участвовать во всем цикле проектирования. Это позволяет создать качественный продукт с продуманной эргономикой и пройти квалификацию объекта, сейчас мы говорим про 4 звезды».
2. Оценить расположение
Евгения Мироненко
Как шутят специалисты в сфере недвижимости, есть три ключевых слагаемых успеха — локация, локация и еще раз локация. Расположение должно учитывать интересы всех арендаторов. Так, для туристов важна возможность быстро и удобно добраться до центра города с его достопримечательностями. Для деловых путешественников — близость к деловым событиям. Человек, выбирающий место для жизни на долгий срок, будет обращать внимание на наличие рядом всей необходимой инфраструктуры.
Генеральный директор RBI PM
Одна из локаций, отвечающих перечисленным требованиям, — это Московский район Петербурга. Это развитая часть города с богатой историей. Московский район по праву считается средоточием деловой активности Петербурга — так, по данным NF Group, он является лидером по объему качественной офисной недвижимости, причем потребность в ней только растет. Отсюда пролегают удобные маршруты в Пулково и к Московскому вокзалу, а также в «Экспофорум», где проходят крупнейшие форумы и выставки города.
Именно здесь располагается МФК «Арт Плаза» — на углу Цветочной улицы и Лиговского проспекта, в семи минутах пешком от метро «Московские ворота». Из видовых юнитов на первой линии Лиговского проспекта открывается широкая панорама района. По Московскому и Лиговскому проспектам можно легко добраться в центр, но торопиться не стоит — в шаговой доступности Новодевичий монастырь с его нарядными храмами, архитектурные шедевры сталинского ампира, уникальные музеи и арт-пространства под любой запрос.
Именно здесь располагается МФК «Арт Плаза» — на углу Цветочной улицы и Лиговского проспекта, в семи минутах пешком от метро «Московские ворота». Из видовых юнитов на первой линии Лиговского проспекта открывается широкая панорама района. По Московскому и Лиговскому проспектам можно легко добраться в центр, но торопиться не стоит — в шаговой доступности Новодевичий монастырь с его нарядными храмами, архитектурные шедевры сталинского ампира, уникальные музеи и арт-пространства под любой запрос.
«Территория у Московских ворот — центр деловой активности южного сектора Петербурга. Здесь сосредоточены офисы ИТ-компаний, логистических операторов, конгресс-центры. Последние годы мы наблюдаем масштабный редевелопмент промзон — растут креативные кластеры, новые жилые кварталы. Именно здесь, в точке притяжения бизнеса и новой городской жизни, мы решили строить МФК, где работа и отдых естественно дополняют друг друга»
Яна Вирченко
коммерческий директор ГК «Полис»
3. Изучить концепцию и функционал
Важно, чтобы объект обладал четкой, понятной концепцией, от которой уже отталкивается функциональное наполнение. Как путешественники, так и долгосрочные арендаторы предпочитают, чтобы все необходимое было под рукой — отсюда потребность в многофункциональных комплексах, где есть возможности для работы, отдыха и комфортной жизни.
«Арт Плаза» сочетает в себе юниты для проживания, офисы и коворкинги, спа, фитнес-центр, ресторан и подземный паркинг. Количество юнитов намерено сделано небольшим — всего 199, поскольку, по данным экспертов компании, именно такой объем может обеспечить оптимальную загрузку 78–82%.
«Арт Плаза» сочетает в себе юниты для проживания, офисы и коворкинги, спа, фитнес-центр, ресторан и подземный паркинг. Количество юнитов намерено сделано небольшим — всего 199, поскольку, по данным экспертов компании, именно такой объем может обеспечить оптимальную загрузку 78–82%.
«Идея многофункционального комплекса была в нашем фокусе давно — рынок показывал устойчивый спрос на бизнес-центры. Но именно локация у Московских ворот подсказала финальную концепцию. Мы увидели дефицит качественной бизнес-среды в районе с активной деловой жизнью и параллельно — потенциал для размещения гостей. Так родилась идея объединить работу, проживание и досуг в одном пространстве»
Яна Вирченко
коммерческий директор ГК «Полис»
4. Обратить внимание на внешний облик: архитектуру и дизайн
Чем выше класс проекта, тем более требовательно арендаторы относятся к каждой детали, включая внешний облик. Так, для объекта четыре звезды обязательными атрибутами станут выразительная архитектура и оригинальный дизайн, выполненные в едином стиле.
«Визуальные решения сегодня работают не только на впечатление, но и на экономику проекта. Архитектура и дизайн формируют позиционирование, влияют на восприятие бренда и позволяют удерживать более высокий средний тариф, — подчеркивает Евгения Мироненко. — Гость все чаще выбирает пространство, в котором есть идея, атмосфера и характер, а не просто функциональный номер. При этом устойчивый результат достигается, когда визуальная концепция поддерживает операционную модель: пространство должно быть не только выразительным, но и эффективным с точки зрения эксплуатации, логистики и сценариев использования».
«Визуальные решения сегодня работают не только на впечатление, но и на экономику проекта. Архитектура и дизайн формируют позиционирование, влияют на восприятие бренда и позволяют удерживать более высокий средний тариф, — подчеркивает Евгения Мироненко. — Гость все чаще выбирает пространство, в котором есть идея, атмосфера и характер, а не просто функциональный номер. При этом устойчивый результат достигается, когда визуальная концепция поддерживает операционную модель: пространство должно быть не только выразительным, но и эффективным с точки зрения эксплуатации, логистики и сценариев использования».
В основу концепции МФК «Арт Плаза» легло историческое прошлое локации — это и производство зеркал, которое здесь когда-то находилось, и сады Цветочной улицы. Нижние этажи здания облицованы камнем, средние — терракотой, верхние — стеклом, вместе с особым ритмом окон это создает запоминающийся силуэт. В оформлении используются природные, спокойные цвета с акцентными вкраплениями темно-зеленого. В дизайне превалируют простые формы, глубину которым придают фактуры — камня, металла, текстиля, что создает общее впечатление сдержанной роскоши.
5. Просчитать финансовую модель
Точный расчет финансовой модели инвестиций помогает максимизировать доход от вложений. Здесь важно обратить внимание на стадию реализации проекта — более ранний вход зачастую дает преимущество по цене, однако необходимо также оценивать риски, связанные со входом «на котловане». Второй важный момент — доступные финансовые инструменты для покупки (кредиты, рассрочки и т.д.). Далее необходимо внимательно изучить предлагаемые доходные программы — например, программы с гарантированной доходностью обеспечивают более стабильные поступления.
На площадке МФК «Арт Плаза» уже началось строительство, ввод намечен на IV квартал 2028 года. Застройщик предлагает несколько доходных программ в зависимости от категории выбранного юнита. Так, например, годовой операционный доход самого компактного юнита Studio ХS** установлен на уровне 726,7 тыс. руб., при этом его средняя цена на начальном этапе строительства составляет 10,1 млн руб. (с учетом меблировки и оборудования), а ожидаемая стоимость к моменту начала операционного бизнеса оценивается застройщиком в 11,9 млн руб. Совокупная годовая доходность от операционного бизнеса и роста стоимости такого актива оценивается в 12,4% при покупке на начальной стадии и в 10,6% — при покупке перед запуском. Для облегчения финансового бремени при покупке действует трехлетняя рассрочка.
«Мы открыли продажи в январе 2026 года, на этапе начала нулевого цикла — это оптимальный момент для входа, на все три года строительства есть рассрочка по платежам, — говорит Яна Вирченко. — Инвестор получает максимальную скидку к будущей стоимости при минимальных рисках: проектное финансирование от банка «Дом.рф», проверенный застройщик с репутацией, договор с профессиональным оператором RBI PM уже подписан. До ввода в эксплуатацию в конце 2028 года почти три года — достаточно времени, чтобы спокойно планировать инвестиции».
«Мы открыли продажи в январе 2026 года, на этапе начала нулевого цикла — это оптимальный момент для входа, на все три года строительства есть рассрочка по платежам, — говорит Яна Вирченко. — Инвестор получает максимальную скидку к будущей стоимости при минимальных рисках: проектное финансирование от банка «Дом.рф», проверенный застройщик с репутацией, договор с профессиональным оператором RBI PM уже подписан. До ввода в эксплуатацию в конце 2028 года почти три года — достаточно времени, чтобы спокойно планировать инвестиции».
Спецпроект pro инвестиции, смотрите также:
→
Узнать больше о проекте «Арт Плаза» и выбрать свой юнит для инвестиций можно на сайте проекта
Реклама.
Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Полис Лиговский». ОГРН 1217800157585, ИНН 7816723173 ERID: 2SDnjcUAdv1
МФК "АРТ ПЛАЗА" расположен по адресу: «Строительство объекта капитального строительства, общественно - деловой центр, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, Цветочная улица, дом 2, литера А, кадастровый номер участка: 78:14:0007529:16
Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф. С полным списком документов по кредитованию можно ознакомиться по тел.: 642 55 22.
*не является услугой доверительного управления имуществом
**Studio XS - cтудия сверхкомпактного формата
Застройщик: Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Полис Лиговский». ОГРН 1217800157585, ИНН 7816723173 ERID: 2SDnjcUAdv1
МФК "АРТ ПЛАЗА" расположен по адресу: «Строительство объекта капитального строительства, общественно - деловой центр, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, Цветочная улица, дом 2, литера А, кадастровый номер участка: 78:14:0007529:16
Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф. С полным списком документов по кредитованию можно ознакомиться по тел.: 642 55 22.
*не является услугой доверительного управления имуществом
**Studio XS - cтудия сверхкомпактного формата
Проект «Арт Плаза» станет частью обновляющегося Московского района, где современные стандарты комфорта сочетаются с привычной для Петербурга городской культурой.
Интерьер лобби в «Арт Плазе» намеренно сделан так, чтобы его актуальность сохранялась вне зависимости от модных трендов. Подобраны спокойные и износостойкие материалы, которые хорошо себя показывают в эстетике и в эксплуатации.
Прозрачный нижний уровень, тёплая терракота в основной части и стеклянный верх с панорамным остеклением — здание комплекса «Арт Плаза» сочетает открытость, материальность и лёгкость.
В оформлении лобби используются камень, металл под латунь и фактурные поверхности. Тёмная палитра и мягкий свет подчёркивают объёмы и глубину пространства.
Интерьер апартаментов выполнен в светлой гамме с тёмными панелями и керамогранитом под мрамор. Пространство дополнено лаконичной мебелью и зелёными акцентами, которые добавляют глубину и делают обстановку более живой.