специальный проект
Главный проект: каким стал один из пионеров КОТ Петербурга за 15 лет
За свою историю Петербург пережил несколько волн расширения, обусловленных быстрым развитием города и ростом численности его населения.
Каждая из таких волн — с присущими только ей визуальными образами, концептуальными подходами и адресами на карте города — длилась по несколько десятков лет.
Последняя волна масштабного строительства жилья, свидетелями которой мы являемся сегодня, вовлекает в развитие все новые «пограничные» территории.
каждая новая волна расширения Петербурга не похожа на предыдущую, но наследует ей
Именно здесь развернулось масштабное строительство новых районов, которые со временем превращались в «город в городе» со своей социальной, спортивной, общественной и коммерческой инфраструктурой.
Предпосылки для очередной волны расширения города были заложены в конце 2000-х годов. Идеи, принятые тогда, в некотором смысле вернули нас в эпоху ленинградских новостроек, когда горожане активно заселяли новые районы с уже привычными сегодня названиями. Впрочем, это «возвращение» произошло на абсолютно новом витке.
С каждой новой сданной очередью подходы девелоперов к возведению жилья менялись вслед за эволюцией представлений и ожиданий покупателей о комфортной среде, их месте для жизни, которое уже давно не ограничивается только собственной квартирой.
мегаполис неумолимо затягивает в свою орбиту все новые «пограничные» территории
Так родилась концепция проектов комплексного освоения территории, призванная изменить представление о качественной жилой среде
Как менялись подходы к массовому строительству в Петербурге
1
2
3
1960-1980e
1990-2000e
2010-н.д.
Советские микрорайоны
Уплотнительная застройка
Эра КОТов
От точечной застройки к масштабным проектам
Начало эпохи ленинградских новостроек относится к концу 50-х годов прошлого века. Жилищный вопрос стоял невероятно остро, и советское руководство видело решение в резком увеличении объемов и скорости строительства за счет отказа от «архитектурных излишеств» и переводе отрасли на индустриальные рельсы. На смену основательному, но дорогому «сталинскому ампиру» пришла экономичная типовая архитектура.
Началось активное развитие панельного домостроения, как грибы после дождя росли знаменитые советские микрорайоны.
Во второй половине 1960-х годов был утвержден генеральный план развития Ленинграда, который предусматривал массовое типовое жилищное строительство в новых окраинных районах, привычных сегодня каждому, — Купчино, Гражданка, Озерки, Ржевка-Пороховые, Веселый Поселок, Рыбацкое, Юго-Запад, Озеро Долгое и другие. Объемы строительства постоянно росли и достигли пиковых показателей к середине — концу 1980-х. Однако развал Советского Союза прервал этот процесс.
застройщики находили «пятна» внутри уже сложившихся кварталов и возводили на них новые здания, пользуясь существующей инфраструктурой
В первые постсоветские десятилетия новое жилье возводилось почти исключительно в рамках уплотнительной застройки, основной принцип которой — эксплуатация созданной во времена СССР инфраструктуры.
Впрочем, с каждым годом втискивать новые дома в построенные ранее кварталы становилось все сложнее, уплотнительная застройка сопровождалась все большим количеством проблем. В конечном итоге власти поставили перед собой задачу побудить рынок отойти от точечной застройки и вернуться к реализации масштабных жилых кварталов.
Именно тогда родилась концепция проектов комплексного освоения территории (КОТ). Основная суть такого подхода заключалась не столько в том, чтобы вывести на рынок новый объем квартир, сколько в создании новых комфортных для жизни районов, со своими новыми (не реконструированными!) садами, школами, поликлиниками дорогами, детскими и спортивными площадками, магазинами и другой коммерческой инфраструктурой.
власти побудили рынок отойти от точечной застройки и вернуться к реализации масштабных проектов
Комплексный разворот
В начале 2007 года Фонд имущества Петербурга выставил на торги несколько больших участков под будущее масштабное строительство. Одними из самых резонансных оказались тогда победы компании «Главстрой Санкт-Петербург». Именно эти победы способствовали выходу темы комплексного освоения территории в информационный мейнстрим и стали знаковым событием на строительном рынке Северной столицы.
Компания получила права на застройку 270 га в Выборгском районе, в непосредственной близости от станции метро «Парнас» и 437 га – в Приморском районе, а точнее – в Конной Лахте, рядом с Юнтоловским заказником. Сегодня это хорошо известные всем проекты «Северная долина» и «Юнтолово». Первый предполагалось застроить многоэтажными домами, второй – разновысотным кварталами, предлагая покупателю именно тот формат, который был для него наиболее комфортным.
девелопер ознаменовал старт эры комплексной застройки на строительном рынке Северной столицы
Масштабы строительства, озвученные «Главстроем» в то время, поражали: 2,7 млн квадратных метров в «Северной долине» и 2,2 млн «квадратов» в «Юнтолово».
«Главстрой Санкт-Петербург» сразу заявил о желании построить на своих территориях тот самый «город в городе» на несколько десятков тысяч жителей, в котором предусмотрено все необходимое для комфортной жизни, включая школы и детские сады, поликлиники, кафе, магазины, фитнес-клубы, спортивную и досуговую инфраструктуру, а также общественные пространства. Это сейчас подобный подход воспринимается обыденно, но тогда, более 17 лет назад, он воспринимался почти как утопия на фоне уплотнительной застройки, эксплуатировавшей обветшавшую инфраструктуру советских микрорайонов.
Непосредственная реализация проекта «Северная долина» началась в 2009 году.
270
13
2
> 45
8
5
> 690
гектаров площадь застройки
детских садов и школ с бассейнами
поликлиники для детей и взрослых
детских площадок
километров новых дорог
социальных объектов на этапе строительства
объектов инфраструктуры
имеются противопоказания, проконсультируйтесь со специалистом
Долина Петербурга
Опыт пионера комплексной застройки действительно позволил предложить покупателям наиболее привлекательные на рынке условия: на старте продаж «Северной долины» застройщик продавал квартиры с полной отделкой по самой низкой в городе цене - 49,9 тыс. рублей за квадратный метр.
Первая очередь комплекса была сдана раньше заявленных сроков и приняла первых жителей в 2011 году.
В ходе реализации концепция «Северной долины» продолжала совершенствоваться. И если на начальном этапе жилье позиционировалось в сегменте стандартного жилья, последующие очереди строились с учетом подходов и требований сегмента «комфорт» и выше. Это, в свою очередь, подразумевает более креативный подход к фасадам, благоустройству дворов и общественных пространств. На территории нового жилого микрорайона стали появляться разновысотные здания, закрытые дворы, парадные становились просторнее, появлялись зоны для хранения колясок, велопарковки и места для буккроссинга. Важное внимание уделялось созданию безбарьерной среды.
Первый детский сад был построен в «Северной долине» в далеком 2011 году вместе с первыми домами.
Тогда это было уникальное явление. Жители, привыкшие к советским стандартам, получили совершенно новое здание, в котором помимо привычных групповых комнат, спортивного и музыкального зала, появился собственный бассейн.
Следом за ним в 2014 году были введены еще один детский сад и первая школа. Прямо рядом с домами появились современные здания, которые вмещали в себя комфортные учебные классы, библиотеку с читальным залом, актовый зал на 380 мест, а для занятий спортом - большой и малый спортивные залы, а также два бассейна для оздоровительного и спортивного плавания. На территории школы оборудовали стадион с трибунами, который включал футбольное поле, баскетбольную и волейбольную площадки, прыжковую яму, легкоатлетические дорожки, зону силовых упражнений.
Сегодня в «Северной долине» уже работает 8 детских садов и 5 школ со своими стадионами, бассейнами, IT-пространствами и специализированными классами.
Социальный прорыв
«Главстрой Санкт-Петербург» построил в «Северной долине»
В 2024 году в новом микрорайоне были открыты две самые большие в городе поликлиники, построенные «Главстрой Санкт-Петербург».
Пятиэтажная поликлиника для взрослых рассчитана на 960 посещений в смену. Внутри расположен водолечебный комплекс с бассейном, женская консультация, травматологический пункт и станция скорой помощи. В здании предусмотрены дневной стационар, отделение функциональной диагностики и медицинской профилактики, конференц-зал на 100 мест.
Поликлиника для детей рассчитана на 348 посещений в смену. Внутри четырехэтажного здания предусмотрены педиатрическое отделение и кабинеты врачей-специалистов, комната здорового ребенка, процедурный и прививочный кабинеты, помещения для физиотерапии и лечебной физкультуры с бассейном.
Сегодня «Северная долина» переживает эпоху пика строительства социальной инфраструктуры.
Три в одном – отдых, спорт и развитие
С тех пор как девелоперы начали заниматься реализацией масштабных проектов развития территорий, они фокусируются на создании не только комфортного жилья, но и привлекательной среды за счет создания благоустроенных общественных пространств, бульваров, парков, спортивных объектов.
С развитием «Северной долины» выбор мест для отдыха тоже расширялся. У жителей появились любимые детские площадки, спортивные зоны и площадки для спокойного отдыха. Одним из таких мест стала площадь с солнечными часами. По выбору самих жителей она получила название таймс-сквер и стала излюбленным местом для прогулок.
В «Северной долине» ежедневно работают 680 объектов инфраструктуры
В 2023 году здесь было введено в эксплуатацию 6 социальных объектов. В текущем году готовятся к сдаче еще 5 садов и школ, в том числе одна из самых больших в городе.
Просторные группы с игровой, спальной и буфетной зонами
Комнаты психолога и логопеда
Яркие детские площадки
Бассейны
Залы для музыкальных занятий и детских утренников
Пищеблок полного технологического цикла
Медицинские кабинеты
Физкультурные пространства
Индивидуальные программы для детей с особыми потребностями
Комфортная и безопасная образовательная среда
Залы для занятий физкультурой, гимнастикой и танцами
Многочисленные зоны для отдыха и общения
Большие светлые учебные классы
Музейно-выставочные пространства
Многофункциональ ные библиотечные центры
Бассейны
Центры цифрового образования
Помещения для внеклассного образования, творчества и проектной деятельности
Современные лаборатории
150
52
17
30
15
3
73
20
28
94
магазинов
кофейни, пекарни, кондитерские
ресторанов, баров и пиццерий
детских развивающих центров и студий творчества
студий растяжек, пилатеса, танцев и фитнес-клубов
языковые студии
пункта выдачи товаров, отделений почты России
поликлиник, медцентров, лабораторий
аптек
салон красоты и студий загара
С каждым новым этапом в районе появлялось все больше и больше различных точек притяжения, начали формироваться спортивные и творческие кластеры.
В 2022 году свою работу начало новое пространство для развития детей и их родителей. Открыты танцевальные студии, центры творчества, языковые школы, различные мастерские, а также театр «Парнас», где, помимо театральных постановок, актеры преподают детям и взрослым основы театрального мастерства.
Рядом расположена спортивная школа олимпийского резерва по прыжкам на лыжах с трамплина и лыжному двоеборью, готовящая спортсменов для всероссийских конкурсов и соревнований.
Творческий кластер в «Северной долине»
Киношкола «Крупный план»
Спортивная школа олимпийского резерва
Школа-студия Аллы Духовой «Тодес»
Комплексные плюсы
Проекты комплексного освоения территории, подобные «Северной долине» радикально изменили рынок строящейся недвижимости. Именно они во многом задали ориентиры и сформировали стандарты современной жилой среды.
Каждая новая очередь такого «города в городе» предлагала новые подходы, характерные для конкретного периода времени.
Во многих случаях люди, которые поселились когда-то в первых очередях масштабных проектов, снова становятся покупателями квартир в них же, не желая менять привычную жилую среду. А девелоперы, в свою очередь, получая обратную связь от своих же жителей, продолжают совершенствовать свой продукт при планировании будущих очередей. Таким образом, масштабные проекты, которые реализуются годами, сами по себе становятся брендом, который привлекает покупателей.
проекты КОТ задали ориентиры и сформировали стандарты современной жилой среды
ЖК «Северная долина», ЖК "Юнтолово"— застройщик ООО ГЛАВСТРОЙ-СПБ СЗ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Реклама. Рекламодатель: ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» https://glavstroy-spb.ru/ ERID=F7NfYUJCUneLu1YkGPy7
Рекламодатель не оказывает образовательные и медицинские услуги.
Реклама. Рекламодатель: ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» https://glavstroy-spb.ru/ ERID=F7NfYUJCUneLu1YkGPy7
Рекламодатель не оказывает образовательные и медицинские услуги.
На примере «Северной долины» мы можем наблюдать эволюцию развития градостроения
Студия растяжки Livita
Театр «Парнас»
ТЮД – Театр Юных Дарований
Детский союз писателей
Гуманитарная школа «РОСТ»
Для решения остро стоявшего в послевоенном СССР жилищного вопроса в конце 1950-х годов на вооружение была принята технология панельного домостроения. Она хорошо подходила для массовой застройки, позволяя возводить жилье быстро и недорого. Это и обусловило появление знаменитых советских микрорайонов.
Советские микрорайоны
1960-1980e
предпосылки
подход
Типовые здания типовых серий комбинировались в разных сочетаниях и образовывали типовое пространство для жизни. Советский микрорайон, обрамленный по периметру магистральными улицами, помимо жилых домов, включал в себя базовый набор элементов социальной и бытовой инфраструктуры: продовольственный магазин, школу, детский сад, аптеку, почту, поликлинику и так далее.
эволюция
Программа строительства быстровозводимого типового панельного жилья изначально задумывалась как временная мера. Однако типовые дома и микрорайоны быстро прижились и вытеснили другие форматы возведения жилья в городах; немногочисленные исключения только подтверждали правило. При этом нормативы, по которым формировались микрорайоны, постоянно менялись: композиционные особенности, масштабы и высотность проектов 1970–80-х годов значительно отличались от образцов 1950–60-х. Систему значительно больше заботило количество, а не качество — плановая экономика решала вопрос обеспечения каждой советской семьи отдельной квартирой.
После распада СССР строительная отрасль пережила радикальную трансформацию. Государство как крупнейший заказчик ушло с рынка, крупные домостроительные комбинаты были поставлены на грань выживания. Одновременно появились частные девелоперы, призванные удовлетворить спрос на новое жилье относительно немногочисленной прослойки состоятельных людей. Недостаток платежеспособных покупателей и отсутствие устоявшихся правил позволяли реализовывать только относительно небольшие жилые проекты, причем довольно хаотично.
Уплотнительная застройка
1990-2000e
предпосылки
подход
Частные застройщики находили «пятна» внутри уже сложившихся кварталов и возводили на них новые здания, пользуясь существующей инфраструктурой — как инженерной, так и социальной.
эволюция
Далеко не всегда под пятна застройки отходили пустыри или не занятые никем и ничем территории, часто под эти цели использовали, например, дефицитные зеленые зоны. Подобные случаи, равно как и инфраструктурная «перегрузка», приводили к росту социального напряжения и конфликтам с местными жителями. Постепенно потенциал уплотнительной застройки был почти полностью исчерпан. Рынок вынужден был переориентироваться на освоение новых, ранее не задействованных земельных участков, редевелопмент «серых» промышленных зон и реновацию советской застройки.
Проблемы, сопровождавшие уплотнительную застройку, усугубились к середине 2000-х годов. Одновременно начавшийся тогда экономический подъем подталкивал спрос на строящееся жилье. Из-за недостатка предложения стоимость квадратного метра стремительно увеличивалась, а доступность жилья снижалась. Власти вынуждены были стимулировать реализацию крупных жилых проектов, объединенных концепцией «комплексного освоения территории» (КОТ).
Эра КОТов
2010-н.в.
предпосылки
подход
Получив крупные пятна под застройку инвесторы обязывались не просто построить жилые кварталы, но и организовать с нуля инженерную, транспортную, социальную и бытовую инфраструктуру. Браться за такую задачу могли только крупные игроки, обладавшие значительными финансовыми ресурсами и нацеленные на игру в долгую.
эволюция
Проекты КОТ поначалу должны были ответить на запрос «больше жилья по доступной цене». Однако, учитывая долгие сроки реализации масштабных проектов, девелоперам с самого начала нужно было организовать работу таким образом, чтобы уже завершенные очереди строительства продвигали новые продажи. С годами эта задача все более усложнялась за счет постоянного повышения требований покупателей. Изменение стандартов комфортной жилой среды и рыночная конкуренция стимулировали процесс перетекания количества в качество, в отличие от советских микрорайонов. Термин КОТ постепенно остался в прошлом, равно как и подход, связанный с экстенсивным «освоением» крупных земельных участков. Сегодня масштабные жилые проекты объединяют понятием «комплексное развитие территорий». Оно призвано учесть многомерность требований к среде обитания, а также динамичное изменение этих требований.