Генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев — о развитии строительного рынка Петербурга и его перспективах в новых объемах ввода и программах финансирования

Все 28 лет рынок живет в постоянных изменениях и на крутых поворотах. Как шутят мои коллеги, за это время ни один из девелоперских проектов еще не удалось завершить в тех же условиях, в которых он стартовал.

Ключевых изменений за эти годы было два — это принятие ФЗ-214 и переход рынка на эскроу-счета. Реформы позволили решить накопившиеся в отрасли проблемы — с обманутыми дольщиками, некачественным строительством, мошенничеством и т. д. И сделать строительный рынок одним из самых успешных и передовых по мировым меркам.

Теперь можно утверждать, что вполне успешно. Возможно, потому, что в любой сложной ситуации первое, о чем старались думать, — как не подвести клиентов.

По моему мнению, поворотным для рынка отрезком, во многом определившим его дальнейшее развитие, стал период 2015–2017 годов. Тогда появились первые программы субсидирования со ставками 12% годовых, рынок стал активно расти. Причем в условиях прежней модели, чтобы стать застройщиком, достаточно было иметь условные 10 млн руб. и пятно под застройку. И затем получать деньги на счета каждый день, не думать о качестве продукта и выполнении своих обязательств. Такая ситуация привела к демпингу на рынке и нездоровой конкуренции. В результате из-за накопившихся проблем отрасль оказалась на пороге двух альтернативных путей развития: либо «огосударствление», либо рыночные преобразования. Реформа эскроу стала успешным решением, позволившим навести на рынке порядок.

Важно, что почти одновременно произошла реформа градостроительного регулирования: были приняты необходимые нормативные документы РНГП (региональные нормативы градостроительного проектирования. — Прим. ред.) и ПЗЗ (Правила землепользования и застройки. — Прим. ред.), стала более структурированной система градостроительного законодательства. Плотность застройки, обеспечение кварталов социальной, дорожной инфраструктурой и т. д. — все эти нормы и правила способствовали развитию жилой среды и росту качества продукта.

Отрасль строительства очень консервативна. Дом — это четыре стены, перекрытия, окна и двери, и этой технологии несколько тысяч лет. В отношении конструктива многоквартирных домов принципиально ничего не меняется — монолит, железобетон, кирпич. К примеру, нашумевшая история с печатанием жилья на 3D-принтере пока реально не выстрелила. Поскольку все еще имеет большое количество ограничений, прежде всего технологических и стоимостных.

С точки зрения повышения качества прорыв рынку обеспечат BIM-технологии. Правда, переход идет медленно: их внедрение требует изменения бизнес-процессов компаний, а отрасль в целом к этому пока не очень готова.

Но с каждым годом информационные системы становятся проще и эффективнее, туда добавляется инструментарий искусственного интеллекта. Проектирование — важная составная часть проекта, и автоматизация ускорит все процессы. Цифровые решения могут менять проект на самых ранних этапах и значительно экономить время и финансы. В этом плане за BIM-технологиями — будущее.

Мы давно пришли к пониманию, что соразмерная человеку застройка — это дома от 4–5 до 9–12 этажей. Такая высотность комфортна с психологической точки зрения: человек не ощущает, что здания на него давят.

Но без строительства высоток, на мой взгляд, в мегаполисах уже не обойтись. Например, в Москве практически нет ограничений, там строят здания в 100 и 200 метров. У нас свои пределы — максимум возможно 75 метров, а в основном 40–43 метра.

Высотное строительство в Петербурге может быть оправданным в плане доминант. То есть когда речь идет о комплексном развитии территории, где высотные здания формируют и связывают общие пространства. У нас достаточно «плоский» город, без больших перепадов высот. И у доминант есть неоспоримые плюсы — это и разновысотный силуэт города, и шикарные панорамные виды из окон квартир.

Комплексная застройка имеет свои преимущества. Например, ты не вписываешь дом в окружающую территорию, а создаешь принципиально новое пространство. С одной стороны, это проще, с другой — накладывает ограничения, так как такие проекты нуждаются в более тщательной проработке.

Мы, например, очень много сил и времени уделяем проекту еще на этапе градостроительной концепции. Как будут стоять дома, какой будет логистика, безопасность, организация пространства и т. д. Все эти вопросы нужно решать сразу, так как потом концепцию не исправишь.

Еще 10–15 лет назад мы не могли найти российских проектировщиков, которые понимали бы, почему нас не устраивают аккуратные здания, «посаженные» на участок строго по нормативам строительства. Вроде бы все требования соблюдены, что не так? Поэтому мы привлекали к работе иностранных архитекторов. И они показали, каким образом нужно правильно формировать большие пространства. Например, в «Яниле», даже если «заменить» архитектуру домов, само пространство настолько удачно сформировано, что квартал все равно останется комфортным.

В последние годы уже многие российские компании научились работать с большими территориями. Они осознали, что градостроительный концепт первичен, что ставку нужно сразу делать на формирование качественной среды — именно такие подходы делают любой проект комплексной застройки актуальным на годы. И сегодня над нашими проектами трудятся российские архитектурные бюро и делают это весьма успешно.

Последние 5–7 лет продукт на рынке развивается очень динамично. Этому в том числе способствуют и профильные мероприятия. Например, на форум недвижимости «Движение» в этом году приехало свыше 4 тыс. участников, он разросся настолько, что начал оказывать влияние на отрасль. Все смотрят, кто и как строит, а лучшие наработки пытаются повторять. Мы видим, что на рынках регионов сейчас происходит настоящий прорыв. Новые проекты стали на порядок лучше тех, что реализовались 8–9 лет назад, и девелоперы предлагают продуманную среду, где человеку комфортно жить.

Дальнейшее развитие продукта, полагаю, пойдет в сторону готовых квартир в формате «заехал и живи». На рынке Санкт-Петербурга всегда была высока доля квартир с отделкой, и этот тренд усиливается. Готовое жилье, с мебелью, посудой и шторами, с каждым годом набирает обороты — за этим продуктом будущее. Покупателю так комфортней и гораздо проще — многие уже успели наиграться в ремонты и селф-дизайн.

Мы ожидаем снижение спроса на 30–40%, на такой отметке мы будем находиться около года. В следующем году вероятно смягчение денежно-кредитной политики. И когда ставки по ипотеке снизятся до уровня 12% годовых (по нашему опыту, это заградительная планка), то рынок вновь вернется к своим прежним объемам.

К активности рынка есть все предпосылки. Например, общее количество денег в экономике растет: на депозитах в банках у граждан сейчас лежит около 50 трлн руб. И только годовые проценты по ним составляют порядка 7 трлн — это больше стоимости всех ежегодно вводимых объемов многоквартирного жилья. Тем или иным способом эти деньги придут на рынок недвижимости.

Что касается объема предложения, то в Петербургской агломерации он уже снизился до уровня 2020 года. Напомню, что причиной повышенного спроса и роста цен в 2020–2021 годах стали не только и не столько программы льготной ипотеки, которые поддержали спрос, сколько снижение объема предложения в результате реформы долевого строительства. И сегодня мы видим похожую картину — товарный запас квартир в новостройках Петербурга, по нашим оценкам, может быть раскуплен в течение пяти кварталов. И это даже с учетом проседания спроса на 30%. В Ленобласти выбор для покупателя больше, но и там объемы предложения существенно не растут.

Мы имеем актуальный стратегический план развития, он у нас сформирован до 2029 года включительно. В целом стратегия остается прежней: мы делаем ставку не на увеличение количества сдаваемых квадратных метров, а на качество проектов. Для нас комфортно вводить в эксплуатацию 90–100 тыс. кв. м жилья в год, не больше. Этого показателя мы и придерживаемся. В чем плюс такой стратегии? Во-первых, она позволяет нам заниматься продуктом в «ручном режиме», уделяя внимание практически каждой детали. А во-вторых, мы даже в условиях сокращения рынка имеем все возможности сохранить объемы продаж. Падение рынка на 30% может быть существенно для крупных игроков с большими объемами стройки. А наша доля присутствия на рынке оставляет больше шансов находить покупателя на наш качественный продукт.