Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент») Дмитрий Сухотин — о будущем рынка первичной недвижимости после отмены льготной ипотеки с господдержкой

Момент очень непростой. Отмена льготной ипотеки с господдержкой, основной программы, которая несколько лет поддерживала спрос на новостройки, больно ударила по рынку. Где-то во второй половине июня, за неделю до отмены льготной ипотеки и обновления семейной, спрос буквально остановился на уровне единичных сделок. Немного скрасила ситуацию обновленная семейная ипотека, и мы уже видим рост интереса покупателей к этой программе. Но очевидно, что рынку будет непросто перестроиться. Застройщики предложат покупателям различные меры поддержки: субсидирование, рассрочки, но их мало, и они становятся все более дорогими для строителей. Кроме господдержки, вариантов стимулирования спроса особо-то и нет — при нынешних ставках, и ключевой, и банковского кредитования.

Почти 90%. Сейчас стоимость любой квартиры — это не стоимость квадратного метра, а величина месячного ипотечного платежа, который человек может себе позволить. Если размер этого платежа растет, то, конечно, способность приобрести квартиру у людей снижается.

У нас есть и акции, и программы рассрочки, мы все-таки ждем, что когда-нибудь ключевая ставка понизится и базовая ипотека станет более доступна гражданам, а пока мы даем возможность отсрочить платежи. Рассрочка без процентов на период строительства — самая востребованная мера поддержки «от застройщика», потому что для клиента она бесплатна, а перед сдачей дома он может взять ипотеку на остаток долга, но это уже кредит на почти готовое жилье, либо воспользоваться нашей программой «трейд-ин» на свою имеющуюся недвижимость.

У нас нетиповые дома, так что каждая очередь визуально отличается от другой. Но наш проект нестандартен для спальной застройки: у нас небольшое количество квартир на этажах, от четырех до шести, из которых студия всего одна. Благодаря этому нет впечатления, что вокруг тебя толпа народу, наоборот, есть ощущение безопасности и комфорта, важное для покупателей и жителей. Мы с первой очереди приняли решение, что квартир на этажах будет немного, в том числе студий, и тиражируем концепцию.

«Не пошли» студии. Весь город строил практически одни малогабаритки, а мы видели, что в нашей локации спрос на студии падает. После второй очереди мы стали снижать их количество в пользу просторных квартир, более подходящих для людей семейных. Решение было правильным: например, в третьей, уже готовой и заселенной очереди, у нас остались еще непроданные квартиры, и это по большей части студии.

Давайте откровенно: жизнь в квартире меньшей площади — вряд ли это является предпочтением покупателей и их семей. Разве дома, в которых средняя площадь квартиры 37 кв. м, комфортное жилье? Я лично сомневаюсь. Это скорее вопрос финансовых возможностей человека. А снижение среднего чека из-за уменьшения приобретаемой площади расширяет возможности людей вообще приобрести квартиру.

Да. Есть определенные показатели комфортной для человека площади жилья, и мы для себя их вывели. В третьей очереди «Огней Залива» средняя площадь квартиры 61 кв. м, это хорошая, удобная «двушка». При этом у нас достаточно много трех- и четырехкомнатных квартир, таких в петербургском комфорт-классе почти нет. А у нас они прекрасно продаются и «уходят» первыми. В следующей очереди средняя площадь квартир будет 74 кв. м, дальше — еще больше. «Огни Залива» — это не жилье «первого выбора». У нас есть клиенты, которые в первой очереди купили студию, во второй — однокомнатную, в третьей — двухкомнатную. И чувствуем, что в следующих очередях они будут четырехкомнатные покупать.

Инженерных решений в принципе не так много: «умный дом», современная вентиляция, скоростные лифты, скоростной интернет, системы безопасности есть везде, и в «Огнях Залива», безусловно, тоже. Степень комфорта определяется непосредственным выбором материалов и самих решений, но мы на этом стараемся не экономить, хотя наш проект и позиционируется как стандартный класс. Близость залива с точки зрения инженерных решений у нас четко чувствуется в паркинге. Мы же строим на намывной территории, фактически в заливе, воды вокруг много, грунты водонасыщенные, поэтому гидроизоляции подземных этажей уделяем большое внимание. Подземные паркинги у нас глубокие, до 7 метров, и наша задача сделать так, чтобы в них было сухо.

Наверное, только в том, что мы не отказываемся от балконов и лоджий, здесь мы тоже идем вразрез с общегородскими трендами. Все балконы и лоджии в «Огнях Залива» остекленные, это не только дополнительный фактор комфортности жилья, но еще и дополнительная теплозащита от часто непростых погодных условий на берегу залива — ветров, косых дождей, метелей зимой.

Мы иногда шутим, что наши кварталы — живая история становления и развития идеи благоустройства. С каждой очередью мы стараемся делать его более продуманным и комфортным. Начинали, естественно, со стандартных решений, а в третьей очереди у нас уже индивидуальный проект благоустройства: много мест отдыха, самое разнообразное озеленение, современные детские площадки, многоуровневая подсветка, малые архитектурные формы.

То есть с каждой очередью мы подходим к благоустройству все более основательно. В такой локации, как наша, люди охотно проводят время на улице, и хочется сделать так, чтобы прогулка приносила им максимальное удовольствие. При этом у нас есть элементы благоустройства, которые связывают все очереди в единое целое. Например, сейчас это велодорожка и обустроенная набережная Дудергофского канала. И конечно, внутри застройки нет заборов между очередями, можно спокойно гулять там, где нравится.

Мы начинали продажи первой очереди «Огни Залива» в 2013 году с 73 тыс. руб. за «квадрат» на стадии котлована. Сегодня это уже 240 тыс. руб. за 1 кв. м в готовых квартирах и 218 тыс. руб. за кв. м — в строящихся.

Постоянно растет себестоимость строительства, в последние годы это происходит скачкообразно. Дорожают стройматериалы, кредиты, зарплаты рабочих, и конца-краю этому нет, хотя мы со своей стороны всячески стараемся противодействовать этой тенденции. Но мечты о том, что стоимость квадратного метра в продаже будет снижаться, несбыточны.

Если при сегодняшнем уровне спроса государство не поддержит строителей еще какими-то программами, то сильного роста не должно быть, даже до цифр инфляции не дойдем. Думаю, еще некоторое время поживем в нынешних ценах, ожидая снижения ключевой ставки и активизации покупательского спроса.

Один из критериев одобрения семейной ипотеки в Петербурге— наличие ребенка до 6 лет. А это очень узкий сегмент населения, далеко не у всех покупателей, которые брали ипотеку с господдержкой, есть маленькие дети. Но «Огни Залива» в этом плане чувствуют себя уверенно, так как это семейный квартал, практически целевая аудитория новой ипотечной госпрограммы. А вот что будут делать коллеги с домами, полными студий, непонятно. Льготная ипотека должна быть одной в жизни, и вряд ли люди будут тратить шанс взять кредит под 6% на покупку малогабаритки. Поход к выбору жилья станет еще более вдумчивым, особенно у семей с детьми.

Будем плотно заниматься строительством соцобъектов. Вот буквально на днях ввели в эксплуатацию первую школу на 825 мест, теперь совместно с администрацией района готовимся к тому, чтобы она приняла учеников 1 сентября. До конца года построим еще одну школу, уже на 1100 мест. Обе школы находятся внутри квартала, в каждой по два бассейна, огромные спортивные и актовые залы, спортплощадки, поля для игровых видов спорта, светлые классы, просторные коридоры. Это совсем не те здания, которые помнит наше поколение, мне кажется, что в новых школах учиться и учить будет намного комфортнее и интереснее. До конца года достроим детскую поликлинику, она уже тоже практически готова. И конечно, активно будем возводить четвертую очередь жилого квартала «Огней Залива».