Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов — об эволюции петербургского девелопмента

Вообще, конечно, очень характерно, что тема эволюции рынка недвижимости и строительства раскрывается через воспоминания о кризисах разных лет. Пожалуй, в какой-то степени кризисы стали для нас, строителей, не просто стресс-тестами, но своего рода экзаменами на готовность работать в меняющихся условиях. Причем его несдача означает уход компании с рынка.

С другой стороны, если бы каждый кризис нес в себе только негатив, то их последствия были бы удручающими: наверное, уже и не было бы строительной отрасли. К счастью, в любой кризис всегда находились компенсаторные механизмы. Чаще всего девелоперам приходилось и приходится их искать и запускать самостоятельно, но не редки и явления из категории «белых лебедей». И также нельзя отрицать, что недвижимость является той самой тихой гаванью для накоплений, которую так или иначе люди всегда рассматривают и по возможности стараются ею пользоваться. Это очень серьезный фактор, влияющий на стабильность рынка жилой недвижимости и самой сферы строительства.

Скорее все-таки с «белого». На мой взгляд, первым поворотным моментом в новейшей истории петербургской строительства стало появление в роли губернатора человека, вышедшего именно из этой отрасли (речь о Владимире Яковлеве, был губернатором Петербурга в 1996–2003 годах. — Прим. ред.). Именно в тот период в городе впервые построили и ввели больше 1 млн кв. м жилья, и этот показатель никогда больше не опускался ниже этой планки. Конечно, ни о каком-либо растущем качестве объектов, продуктовой составляющей и тому подобном применительно к тому времени говорить не приходится, это был сугубо количественный задел.

Это случилось в 2004–2005 годах и стало одним из результатов банковского кризиса 2004 года. И как раз тогда же мы впервые увидели, как постулат «недвижимость — тихая гавань» работает на практике. Люди, в памяти которых были свежи события 1998 года, да и в целом 90-х годов, опасаясь потерять накопления, понесли деньги на рынок недвижимости. Число спекулятивных покупок и продаж просто взлетело, особенно ярко это было заметно в Москве и в Петербурге. Именно этот период сформировал массовое явление инвестиционных покупок квартир и упрочил его. До сих пор спрос на жилье имеет дело с заложенными тогда механизмами мышления о том, куда вложить деньги, если вдруг приходит кризис. Тогда же, кстати, пошли первые разговоры о доступном жилье, о необходимости принятия новых законов и введения ипотечного кредитования.

Если сравнивать с четырехлетней эпохой массовой льготной ипотеки, то начавшийся в 2003–2004 годах рост цен на недвижимость на аналогичном отрезке в четыре года оказался более чем трехкратным. То есть цены тогда выросли намного больше. И начались разговоры о том, что они вот-вот рухнут, но, как видим, до сих пор этого не случилось.

Однозначно и без оговорок. Снижение продаж, снижение объемов строительства, отход банкам ряда крупных строительных компаний с высокой долговой нагрузкой, практически исчезли «длинные» деньги, падение фондовых рынков — все это было в 2008 году. Цепочка этих событий, внешних и внутренних, и их последствия впервые дискредитировали недвижимость как надежный актив прежде всего для потребителей и с точки зрения того, что все, куда они вложились «на котловане», будет достроено, так и с точки зрения ценовых ожиданий. В результате цены в течение следующих двух лет просели почти на треть и вернулись на прежние значения только в начале 2013 года.

Стало очевидно, что, несмотря на уже действовавший к тому времени в первых редакциях 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», сегмент новостроек все же отрегулирован плохо и рассматривается покупателями как рискованное вложение по сравнению со «вторичкой». Ибо если бы это было не так, то такого снижения спроса и цен на новостройки тогда совершенно точно бы не было. Кроме того, после этого кризиса рынок перешел на рублевое ценообразование, отказавшись от доллара и условных единиц, и наконец-то все поняли, что валютная ипотека — это огромный риск в условиях нестабильного рублевого курса.

Скорее да, но это все-таки был не чисто финансовый кризис, а совокупность последствий предыдущего кризиса 2008 года и нового внешнего давления на экономику. И это были новые реалии: например, мы впервые увидели евро по 100 руб. В 2014–2015 годах впервые произошел скачок себестоимости строительства, ряд крупных компаний просто обанкротился, но рынок недвижимости реагировал на происходящее уже совсем иначе.

Если посмотреть на ретроспективную статистику, то цены на новостройки в Санкт-Петербурге росли и снижались в пределах 2–3%, оставаясь на среднем уровне 98–102 тыс. руб. за «квадрат». Сдерживанию цен и поддержанию спроса отчасти способствовало ипотечное кредитование, ставки, конечно, росли, но были еще сравнимы с докризисными за исключением нескольких очень коротких периодов. Кроме того, все видели, что снижение цен, случившееся в 2008 году, за пять лет было отыграно и тенденция к росту была очень устойчивой. В какой-то степени стабилизировали ситуацию сами строительные компании, многие из которых продолжали работать и выполнять свои обязательства.

Да, из событий 2014 года все участники отрасли извлекли еще больше уроков, чем из кризиса 2008 года. В следующие два года формировались поправки к 214-ФЗ, которые были приняты в 2017 году. Началась подготовка к переходу на систему эскроу-счетов. Все это было призвано окончательно отрегулировать рынок, необходимость чего вставала все острее с каждым кризисным периодом. Последние последствия его отсутствия в виде недостроев и долгостроев до сих пор у всех на слуху. Но это и понятно, так как в недвижимости все последствия и явления разворачиваются в течение нескольких лет, поэтому одномоментного решения всех проблем, пожалуй, никто и не ждал.

А вот тогда же. Ужесточение регулирования, большая ответственность и появление конкуренции заставили пересмотреть подходы к созданию проектных решений — от внешнего вида здания до благоустройства дворовой территории, от инженерных решений до оптимизации планировок квартир. Грубо говоря, старый примитивный тезис «мы точно все достроим» в качестве УТП (уникального торгового предложения. — Прим. ред.) быстро стал неактуален.

Да, льготная ипотека позволила девелопменту остаться в игре. Более того, это дало базу для дальнейшего развития: планирования, пополнения земельного банка, вовлечения в оборот новых территорий и так далее. Для строительства, где инерционность процессов измеряется годами, это был однозначный позитив. Еще одним «спасательным плотом» стала цифровизация. Удаленные сделки, упрощение процедур на выдачу ипотечных займов и прочее позволили покупателям довольно быстро решать свои квартирные вопросы.

Когда мы имеем дело с изменениями в кредитной политике, это, честно говоря, вызывает вопросы, поскольку годами сфера недвижимости выстраивалась и подстраивалась под определенные реалии существования, в том числе под ипотеку. Да, массовую льготную программу уже раскритиковали все, кто хотел. Вот ее убрали. Но при этом оставили господдержку для отдельных, но все еще многочисленных категорий потребителей. Глобально дорогой кредит на готовое жилье или на проектное финансирование, конечно, нельзя сравнивать с какими-либо экономическими потрясениями прошлого. Но это притормаживает развитие, заставляет покупателей пересматривать планы.

В очередной раз стала очевидной необходимость импортозамещения, то есть развития собственного промышленного производства, в том числе и продукции для строительной отрасли. Так в этом ничего нового нет, первые предпосылки к этому возникли еще в 1998 году.

Если проанализировать все события последних тридцати лет, значимых для рынка, то можно увидеть общую тенденцию: из каждого кризиса недвижимость и жилое строительство выходили более совершенными. С большим доверием потребителей, с более совершенным законодательством, с более высоким качеством проектов, с более заметным влиянием на формирование городской среды и так далее. По состоянию на сейчас строительство — это системно значимый процесс в экономике, и в этом, пожалуй, состоит качественное отличие отрасли сегодня от отрасли три десятка лет назад.

Жилое строительство, являясь частью этого системного процесса, выполняет огромный социальный заказ: мы создаем необходимую для жизни инфраструктуру от детских садов и школ до дорог и многофункциональных площадей. В целом строить за тридцать лет стали больше и лучше, и здесь параллели с прошлым проводить не приходится.