Полагаю, все крупные девелоперы следуют примерно такому внутреннему правилу: каждый следующий проект компании должен однозначно выигрывать у сопоставимого предыдущего. Иначе конкуренция в локации будет проиграна. Собственно, конкуренция в Петербурге и Ленобласти сейчас очень велика. Она давит на цены, она стимулирует выделяться, тщательнее разбирать запросы покупателей и больше им соответствовать.

Поэтому каждый новый дом можно рассматривать как новый продукт на рынке. В то же время рыночный цикл этого сложного и дорогого продукта невелик. От двух до максимум пяти лет. Пока он проектируется, строится, продается, сдается и заселяется. Отсюда относительно быстрая оборачиваемость трендов в проектах премиальной недвижимости, которые в основном и двигают эти самые тренды на рынок. В комфорт-классе, в застройке со множеством очередей и одним типовым проектом в основе могут возникать риски застоя. Поэтому успешность девелопера зависит от непрерывности обновления продукта. И некая стабильность продукта будет выглядеть не иначе как деградация.

Можно сказать, что идет процесс постепенного отказа от сегментации. С одной стороны, классов недвижимости стало больше. Лет десять назад рынок представлял собой такой набор: эконом-, комфорт-, бизнес-класс и элитная недвижимость. Потом стали появляться «комфорт+», «бизнес-лайт», премиальная недвижимость и прочие. Даже внутри элитного сегмента, если постараться, тоже можно провести некоторые разграничения. Эконом и вовсе исчез через небольшой период жизни под названием «стандартное жилье».

Такое количество сегментов по большому счету на практике не нужно. Количество образует такой объем, при котором понятия уже размываются. Например, строится дом на Петроградской стороне, рядом с водой. У него собственный архитектурный проект, ландшафтный дизайн, дорогие материалы, сложная инженерная часть и так далее. Все понимают, что это не дешевая недвижимость. То же самое в комфорт-классе — покупатели смотрят на параметры: насколько квартал симпатичен, как оформляются МОПы, сколько зелени во дворах, сколько детских садов и школ, насколько удачны планировки, большие ли кухни и многое другое. Таким образом, проекты жилой недвижимости в любом случае являются носителями своих концепций. И эти концепции также развиваются. Если пытаться учесть все, то под это развитие требуется периодически расширять условную классификацию.

Для удобства и отчасти по привычке классы недвижимости еще будут фигурировать какое-то время. Но чем дальше, тем сложнее заводить проекты в некие рамки. Кроме того, подобная сегментация — это сугубо российская идея, в других развитых странах такого нет. Идея для своего времени нормальная и в какой-то степени еще актуальная, но по мере развития рынка она все менее перспективна.

В Петербурге есть высотный регламент, он определяет многое во внешнем виде. В тех районах, где подобных ограничений нет, мы можем видеть не всегда оправданный уход в высоту. Кроме того, есть спрос на мало- и среднеэтажные дома, который в ближайшие пять лет будет удовлетворяться. Но, скорее всего, эта тенденция так или иначе будет актуальна и далее.

Что касается технологий, то строительная отрасль из категории консервативных. Когда вы последний раз слышали в одном предложении слова «стартап» и «строительство»? Несколько лет назад появилась технология 3D-печати зданий. Интересная идея, но в целом актуальная для строительства небольших, например частных, домов. Тренд на беспилотные аппараты пару лет назад поставил вопрос: а будут ли такие использоваться в строительстве? Например, для подъема материалов на высоту. Легко ответить, что не будут. Потому что в корне меняется техпроцесс, он становится дороже, появляется множество нюансов. Бетононасос и подъемный кран при возведении монолитного здания с той же производительностью и надежностью ничего не заменит. Модульное строительство также имеет свои ограничения и, например, подходит только для строительства типовых зданий. В целом здесь не стоит ожидать революций. А вот улучшение отдельных материалов, как, например, появление новых поколений теплоизоляции, идет постоянно.

Маркетинг в девелопменте развивается гораздо интенсивнее, поскольку цикл разработки технологий и получения обратной связи здесь намного короче. От все большей автоматизации процесса привлечения покупателя в офис продаж до совершенствования систем аналитики. Большие данные позволяют сегодня ориентировать маркетинговые активности куда более точно, чем еще года три назад.

В определенный момент каждый девелопер оказался перед простым выбором. Или он также производит информационные продукты, осваивает цифровые каналы и ниши в этих каналах. Или же нет, и тогда он исчезает из поля зрения. Поэтому девелоперский продукт сегодня включает в себя и информационную составляющую.

Петербург, в отличие от Москвы, добрался до второго десятилетия XXI века с неплохим свободным земельным банком в составе административных границ. По большей части эти земли находятся на юге и уже осваиваются. Например, в Пушкинском, Московском, Красносельском и Петродворцовом районах. Еще каких-то 15 лет назад эти территории были в сельскохозяйственном использовании. То есть Петербург в XXI веке мог себе позволить иметь эксплуатируемые сельскохозяйственные земли внутри городских границ! Уникальная ситуация. В Европе, например, такое невозможно представить. Вопрос перевода этих территорий в статус под жилую застройку и инфраструктурное развитие был лишь вопросом времени. И определялся он исключительно темпами урбанизации. Процесс будет идти, сейчас это направление из категории наиболее перспективных.

«Серый пояс» мог бы составить конкуренцию свободным землям, особенно с учетом его расположения, но на какие-то стратегические рельсы этот процесс так и не встал. Появляется возможность — участок, вменяемая перспектива его подготовить и согласовать проект — девелоперы туда приходят. У нас тоже есть такой проект, на территории бывшего завода «Петрохолод». В то же время у нас есть проект на Пулковском шоссе, в осваиваемой сейчас части Московского района. И также мы работаем в исторических локациях, точечно. Сейчас начинаем строительство дома в Центральном районе. В целом если посмотреть на наш портфель по категориям, то вполне можно составить общую оценку того, как сейчас развивается девелопмент жилой недвижимости в Петербурге.

С одной стороны, параметры в жилых домах нам от эпохи к эпохе нужны одни и те же. Мы можем предъявлять разные требования, но они все же остаются в рамках нашей общей концепции, если хотите, как биологического вида. Мы, конечно, хотим все больше комфорта в своих домах: от количества комнат и санузлов вплоть до «умной» начинки дома и субъективного эстетического удовольствия.

Поэтому условие есть всего одно, и оно никогда не меняется. Это условие — актуальность проекта. Однако есть очень глубокий нюанс. Обычно мы понимаем под актуальностью соответствие текущим реалиям и трендам. Но у недвижимости куда более долгий срок службы, чем у всего, чем мы пользуемся из мира материального. И актуальность необходимо закладывать и тому, что будет. Ожиданиям, тенденциям социального и технического развития, динамике уровня жизни. Моде, в конце концов. Это очень непростая задача, во многом интуитивная.

Наглядный пример: в советский период, когда рынка как такового не было, проекты строительства все равно стремились решать актуальные и будущие потребности. И сейчас мы можем эти стремления оценить по ликвидности на вторичном рынке. Она у советского фонда весьма отличается внутри даже отдельно взятых периодов. Чем более проект был направлен в будущее, тем больше он ценится и дольше остается в категории качественного.

Единственное, что перекрывает недвижимость по части способности оставаться актуальным с течением времени, так это книги. Думаю, это близкий пример, поскольку книги — это идеи. И дома — это тоже идеи. Строительные технологии, материалы и дизайн позволяют нам эти идеи выразить.

Сейчас мы видим, что в массовом сегменте растет спрос на недвижимость в кварталах небольшой этажности. Причем зарождение этой тенденции легко находит подтверждение задним числом — видно, что к этому шло. Но сейчас стоит думать о том, что будет через 20 лет, через 40 лет.

Совершенно очевидно, что Петербург как агломерация будет расти. Плотность населения будет тем меньше, чем дальше будет расположение от крупных центров занятости. А если занятость будет все больше смещаться в сторону дистанционных операций, то это тем более тенденция на малоэтажную застройку. То есть это пример устойчивого параметра, который выводится для некоторых территорий при любом раскладе. Следовательно, учитывается в стратегии на этих территориях.

Нужно следить за экономическими переменными. Среди них развитие соседних регионов. Если мы увидим, что Петербург начинает отставать, то это предпосылка к возможному снижению спроса на город как таковой в перспективе. То есть и на недвижимость. Или же обратная тенденция, которая сейчас имеет место и пока будет сохраняться.

Дальше есть социальные факторы. Например, поколение, которому сейчас от 15 до 20 лет и которое уже ведет себя совершенно не так, как вели себя в их возрасте сегодняшние 30-летние. Для них владение чем-либо подчас вообще не является ценностью и целью. То есть аренда недвижимости вполне может в определенный момент составить конкуренцию продажам. И к этому тоже нужно быть готовыми.