Основные изменения связаны с ограничением в рамках субсидированной ипотеки, увеличением размера первых взносов. Безусловно, это негативно влияет на рынок. Но эта проблема комплексная. Речь не только об ипотеке и не только о субсидии. Есть проблема со вторичным жильем.

Субсидированная ипотека была инструментом, помогавшим людям решить часть отложенных проблем со «вторичкой», которую сейчас сложно продать, и которая стоит теперь уже немного других денег, нежели первичка. И основным фактором становится не столько цена недвижимости, сколько размер ежемесячных платежей. Субсидированная ипотека в том виде, в котором она была, делала покупку более доступной для потребителей. Теперь все немного сложнее.

Для покупателей уже многое изменилось. Сейчас на рынке есть огромное количество непроданной «вторички». Мы видим, что людям очень сложно заходить в ипотеку: допустим, человек хочет купить себе двухкомнатную квартиру, для этого ему нужно продать свою старую однокомнатную. И здесь начинаются проблемы.

Увеличение требований по первоначальному взносу тоже накладывает свой отпечаток. При низкой процентной ставке, безусловно, можно говорить о том, что ежемесячный платеж достаточно низкий. Можно воспринимать это как, допустим, некую аренду с правом выкупа. Это продукт, который сейчас анонсируют банки. Пока неофициально, но уже речь идет о том, что будет лизинг квартир, чтобы прийти к аренде с правом выкупа. Над таким инструментом идет работа.

Пока сложно судить, но это может позволить уйти от первоначальных платежей и сделать покупку жилья доступнее. Вместе с тем нельзя говорить о том, что это существенным образом повлияет на отрасль. Будет кто-то, кто этим инструментом воспользуется, кто-то – нет.
Объективные вещи, которые влияют на отрасль сейчас – дефицит земли, ее стоимость и fee-девелопмент*. Это красной нитью идет через весь рынок, потому что никто не готов покупать за сумасшедшие деньги землю и получать достаточно низкую маржу в эквиваленте на вложенный капитал в рублях. В данный момент наша компания активно ведет работу по направлению fee-девелопмент.

Рубль достаточно волатилен, риски могут быть велики, поэтому все вынуждены оценивать ситуацию здраво - считать в долларах либо уходить в расчеты квадратными метрами с землевладельцами, либо привязывать цену сделки к процентам с продаж.

Второй момент — это ключевая ставка Центробанка. И, безусловно, проблема со вторичкой. Вот три столпа, вокруг которых формируется пул проблем рынка недвижимости, и которые должны быть решены.

Пока ситуация умеренно стабильная. Падение, которое мы видели в прошлом году, не усугубилось, но и какого-то взрывного роста мы не наблюдаем.

Если говорить про потребительский спрос, нужно понимать, что есть проекты желанные, которые люди действительно хотят, которые находятся в хороших местах, где создается действительно классная инфраструктура, где есть архитектура, удачные планировки и транспортная доступность. И такие проекты будут вне времени, они будут цениться и всегда будут нужны. Сейчас подобные жилые комплексы возводятся на нескольких городских территориях, в том числе на Васильевском острове. Там есть хороший спрос, но все очень зависит от проекта.

Наверное, основная стабилизация может наступить, когда у людей будет понимание, что происходит на геополитической арене, когда они будут чувствовать себя более уверенно. Тогда будут более понятные тенденции. А в нынешних условиях скопился огромный объем отложенного спроса, который висит в воздухе.

Есть очень много людей, которые имеют реальные деньги, держат их в долларах дома под подушкой, на иностранных счетах. У людей есть опасения и неуверенность – это достаточно важный фактор. Но отложенный спрос рано или поздно свалится на нас всех. Это произойдет, когда стабилизируется ситуация в экономике, в первую очередь, и в мире.

На рынке, как и всегда, присутствуют проекты невысокого качества в эконом-сегменте, где низкая цена реализации и низкая себестоимость строительства. Они так или иначе пользуются спросом.

Есть компании, и мы в их числе, которые идут по другому пути - улучшения качества жизни. Для этого девелоперы используют комплексные подходы, начиная от архитектуры и заканчивая инженерными решениями и благоустройством.

На протяжении последних четырех лет мы видим, что ряд девелоперов начал подходить созданию среды более ответственно – сохраняют деревья на территории, нанимают ландшафтных дизайнеров. Но есть и те, кто просто выравнивает землю и в лучшем случае засеивает ее зеленой травой.

Вместе с тем, на мой взгляд, рынок потихоньку выходит на другой уровень. Это процесс не быстрый, но он идет. Кто-то пришел к этому раньше, кто-то сейчас, кто-то чуть позже.

Комплексный подход к территории: развитие инфраструктуры, создание уникальных элементов окружения, неких точек притяжения.

Сейчас продолжается работа над генпланом Петербурга. Когда финальный документ будет принят, в него внесут изменения правил землепользования и застройки, тогда мы увидим векторы, по которым будет развиваться город. А пока об этом сложно говорить.

Безусловно, можно вспомнить о таких локациях, как Кудрово, Шушары, Бугры и Мурино с Лавриками, но они развиваются уже давно. Будет развитие в пулковском направлении, районе Пушкина. Однако во всех этих случаях речь идет о проектах, которые уже были анонсированы. Ничего сверхнового там не произойдет.

Есть ряд «серых» зон, которые хотят реновировать, построив там жилье и деловые объекты. Есть те, кто этого не хочет. Так или иначе решения будет принимать правительство и все это будет отражено в генплане.

Главное сегодня - среда. Если мы посмотрим на центральные районы, то увидим, что очень много внимания застройщики начали уделять коммерческим помещениям. Они хотят регулировать наполнение проекта. Например, создают ресторанную среду: нескольких кафе и булочных. Это привлекает дополнительную аудиторию. Людям хочется там жить, потому что рядом есть то, что им необходимо – магазины, парикмахерские, кофейни, рестораны, бары и так далее.

Девелопер – это не просто застройщик дома, а человек, который создает из ничего «место жизни». Есть маленькие компании, есть большие игроки, но настоящий девелопер всегда создает среду, а не просто дома.