Одним из знаковых проектов для УК стал петербургский отель «Карелия» на улице Маршала Тухачевского. Его реконструкция также проходила в рамках ЗПИФ.

«ЗПИФ, как инструмент коллективных инвестиций, позволяет не только преобразовывать объекты культурного наследия, но и сохранять их для будущих поколений».

управляющий партнер УК «Свиньин и Партнеры»

Наталья Сухарева

После 1917 года на территории «Обводного двора» работал механический завод. В конце 90-х, после приватизации, здания использовались под мелкие производства и ремонтные мастерские. Преобразование пространства велось в составе закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного (ЗПИФК) «Петербургский арендный № 1». Комплекс состоит из 17 зданий, часть из которых — под охраной КГИОП. Все они были реконструированы и превратились в деловое пространство: более 25 тыс. кв. м используемых площадей, на которых расположились 52 резидента. Здесь же разместился офис самой Управляющей компании «Свиньин и Партнеры».

К 2023 году в составе фондов в управлении УК «Свиньин и партнеры» около 450 объектов недвижимости. География доверительного управления охватывает не только Санкт-Петербург и Ленинградскую область, но и Москву и Московскую область, Вологодскую, Псковскую и Тверскую области.

«Это всегда уникальные и интересные проекты — не только источник дохода, но и возможность его улучшения, увеличения его инвестиционной привлекательности, — говорит Наталья Сухарева. — Мы считаем, что ЗПИФ, как инструмент коллективных инвестиций, позволяет не только преобразовывать объекты культурного наследия, но и сохранять их для будущих поколений».

Состояние объектов культурного наследия, которыми управляет УК, очень разное. Например, один из реализованных проектов изначально был в удручающем состоянии. Речь о деловом центре «Обводный двор» в Петербурге. Он занимает территорию бывших императорских винных складов, построенных во второй половине XIX века.

Здание было включено в Книгу рекордов Гиннесса в 2012 году: отель был признан самой большой объемной картиной в мире. Фасад отеля стилизовали под образ двух чемоданов, на покраску которых ушло почти 10 тысяч литров краски.

В круг интересов УК входят и объекты культурного наследия. Сейчас в составе фондов пять объектов культурного наследия: два в Центральном районе, один в Адмиралтейском и два в Московском районе.

«Этот объект демонстрирует подход компании: не только получить доход для инвесторов, но и создать знаковый объект для города», — говорит Наталья Сухарева.

Привлечь внимание потенциальных клиентов к новому инструменту инвестиций позволила стратегия на открытость УК: ЗПИФН «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» ежемесячно публиковал подробную отчетность и доходность. «Именно прозрачность, открытость и максимально полное информирование привлекало клиентов», — уверена Наталья Сухарева.

В итоге кризис 2008 года прошел для УК мягко: ЗПИФ стал тем инструментом, который поддержал инвесторов и дал толчок для развития рынка. Сегодня ЗПИФ — это уже привычный инструмент управления, который можно применить практически для любого бизнеса: от недвижимости до производства.

«Если не заработаешь, то и не потеряешь, — вспоминает Владимир Свиньин. — И это была едва ли не единственная инвестиционная составляющая в строительной сфере. С точки зрения крупных инвесторов, которые в состоянии вложить несколько миллионов, картина была откровенно пессимистична: адекватных для них фондовых инструментов просто не было».

Долгое время финансовый рынок в стране и рынок недвижимости шли параллельными курсами. Это выражалось прежде всего в отсутствии финансовых инструментов для инвестирования в недвижимость. «Уровень секьютеризации российского рынка недвижимости был беспрецедентно низким, — говорит Наталья Сухарева. — Инвестиционные фонды недвижимости стали тем инструментом, который вывел недвижимость на фондовый рынок. Ведь по сути своей ЗПИФН — это удобный, надежный, ликвидный инструмент инвестиций в недвижимость и для частных лиц, и для институциональных инвесторов. Важно, что он хорошо знаком и понятен для всего цивилизованного фондового рынка».

«17 марта 2004 года состоялась регистрация бизнес-центра «Нарвский» в состав активов фонда, и это был прорыв: мы первые в Северо-Западном регионе зарегистрировали объект недвижимости непосредственно на закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, провели сделки по купле-продаже недвижимости и работы по ремонту и реконструкции части здания в составе активов фонда, вывели паи фонда на ММВБ».

управляющий партнер УК «Свиньин и Партнеры»

Наталья Сухарева

Доходность паев, как отмечают в УК, даже превысила прогнозируемый уровень: по результатам первого года работы она составила 14% годовых в рублях или около 17% годовых в долларах США. За год выросла и стоимость паев благодаря дополнительным инвестициям и продаже части недвижимости. Позже в фонд был внесен еще один имущественный комплекс — небольшой индустриальный парк — и размещен дополнительный выпуск на 300 паев.

В сентябре 2003 года Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» получила лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Нынешний управляющий партнер УК Наталья Сухарева присоединилась к команде Владимира Свиньина еще в 1997 году. В то время активно развивались общие фонды банковского управления (ОФБУ) и тема доверительного управления активно обсуждалась в деловом сообществе.

Миссию нового бизнеса он сформулировал так: «Сохранять и улучшать».

История появления управляющей компании началась в 1998 году, задолго до официальной регистрации, во время августовского кризиса. Будущий основатель УК Владимир Свиньин, в то время возглавлявший ЗАО «Балтийское финансовое агентство», вспоминает, что это был первый мощный кризис, причем не только рынка, но и клиентских отношений.

На тот момент порядка 10% активов агентства было вложено в недвижимость, и это была правильная идея: когда рухнул рынок ценных бумаг, недвижимость тоже просела, но приносила стабильную прибыль

«Рента «капала», и это был тот тоненький ручеек, который позволил продержаться на плаву в самые безденежные месяцы и по чуть-чуть расплачиваться с клиентами».

основатель УК «Свиньин и Партнеры»

Владимир Свиньин

Об эволюции инвестиционных инструментов на рынке недвижимости и не только — в истории Управляющей компании «Свиньин и Партнеры».

Трудно представить, но еще 20 лет назад единственным доступным для инвесторов вариантом инвестиции в недвижимость была прямая покупка квартир. Тогда, на заре российского рынка управления активами, в Петербурге появилась компания, которая стала частью трансформации инвестиционного ландшафта. Результатом этой деятельности на сегодняшний день является 36 закрытых паевых инвестиционных фондов в управлении со стоимостью активов свыше 99 млрд руб. и несколько реконструированных знаковых объектов культурного наследия в центре города.

«Это был «фол» последней надежды: пусть ты должен 1 млн, а отдаешь по 100 руб. в месяц, но пока ты это делаешь, крест на тебе не ставят. Расчеты с клиентами длились 4 года, но были выполнены в полном объеме», — вспоминает Владимир Свиньин.

Так было выбрано перспективное направление, а к моменту регистрации управляющей компании — в 2003 году — партнеры уже имели огромный опыт реализации проектов в сфере недвижимости, доверительного управления на инвестиционном рынке и рынке ценных бумаг. В общей сложности Владимир Свиньин, Дмитрий Киселев и Михаил Ривлин, стоявшие у основания компании, проработали более 10 лет на руководящих постах в крупнейших российских финансовых компаниях — ОАО «Промышленно-строительный банк» и ЗАО «Балтийское финансовое агентство». Юридически 85% УК владел холдинг «Охта Групп», 15% принадлежали генеральному директору управляющей компании Владимиру Свиньину.

Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости в начале 2000-х была проста что в Москве, что в Петербурге: хочешь разместить деньги — купи квартиру.

В 2004 году УК запустила первый ЗПИФ, при этом он стал пионером на рынке сразу по нескольким направлениям: это был петербургский фонд с бизнес-центром в составе имущества, «рентный» и зарегистрировавший объект недвижимости в состав ЗПИФ.

Реклама. Реклама. Рекламодатель: ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры», https://svinin.ru/

ООО «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры» (лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от 01 октября 2008 года №21-000-1-00588, предоставленная Федеральной службой по финансовым рынкам) сообщает, что стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления соответствующим паевым инвестиционным фондом.

Получить информацию о паевых инвестиционных фондах под управлением ООО «УК «Свиньин и Партнеры» и ознакомиться с правилами доверительного управления, а также с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» можно по адресу: Россия, 190020, город Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 199-201, литера А, помещение 11-Н, офис 1, по телефонам: +7 (812) 329-12-97, +7 (812) 324-05-24, и в сети Интернет по адресу: www.svinin.ru

«Если раньше были проекты, которые обсуждались годами, то с конца 2020 года этап подготовки и обсуждения сократился до 2−3 месяцев. Время стало крайне ценным ресурсом, и не только в бизнес-проектах».

управляющий партнер УК «Свиньин и Партнеры»

Наталья Сухарева

Название для него было выбрано в соответствии с целями и задачами — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость». Вели всю работу на старте УК всего три человека — Владимир Свиньин, Наталья Сухарева и Татьяна Соколова.

Для Европы многовековая система трастов и выстроенная структура защиты семейного бизнеса уже была нормой, но в Российской Федерации в начале девяностых только появилось право частной собственности.

«В начале 1998 года меня пригласили на стажировку в управляющую компанию трастов в Англии, и мне запомнился момент, когда мы приехали в гости к пожилой паре, клиентам. По пути в дом встретили их взрослых детей, мило поздоровались, обменялись стандартной фразой «How are you?». И управляющий трастом тихо сказал: «Они меня ненавидят, так как бизнес родителей в трасте и дети не могут его распродать. А родители хотят, чтобы их дело жило». Это было достаточно большое предприятие на 1 тыс. рабочих мест, при этом в трастовом соглашении были обозначены суммы выплат детям, внукам», — вспоминает Наталья Сухарева. Такая защита была нужна, чтобы не только сохранить бизнес, но и достойно обеспечить будущие поколения. В России такие инструменты только зарождались.

В сентябре 2001 года Наталья Сухарева защищает диссертацию на тему «Доверительное управление проектным и фондовым инвестированием». В ноябре 2001 года вступает в силу закон об инвестиционных фондах и начинается новый виток развития доверительного управления в формате закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).

Другой масштабный проект — лофт-квартал «Скороход». Он занимает 3,3 га в центре Московского района, на которых расположены 12 зданий общей площадью около 55 тыс. кв. м.

По проекту к 2027 году здесь будут созданы до 15 тыс. кв. м торговых площадей, до 25 тыс. кв. м офисных пространств, а также апартаменты на 5–10 тыс. кв. м. Работы ведутся поэтапно, что позволяет сдавать объекты в аренду: сейчас отремонтировано одно здание, реконструируются и проектируются следующие очереди, ведется замена коммуникаций.

С годами интерес к ЗПИФ только растет, а текущая ситуация стимулирует создание новых фондов.

На заре рынка

Перенимая традиции

Первый фонд

Создание инструмента

Знаковые проекты

Центральной частью лофт-квартала станет ратушная площадь с исторической водонапорной башней, где зимой будут проводиться рождественские ярмарки и обустроен общественный каток. Планируется крытый, защищенный от дождя и ветра променад, идущий прямо от метро «Московские ворота», а также галерея магазинов, ресторанов и кафе. На менее оживленных улицах первые этажи займут офисы класса В

«У нас есть положительный опыт по реконструкции объектов культурного наследия, и мы готовы и в дальнейшем рассматривать проекты, которые преобразуют центр города, — отмечает Наталья Сухарева. — Безусловно, мы занимаемся бизнесом, но для компании важно сохранять красоту нашего города. В Петербурге много объектов, которые нуждаются в бережной реконструкции. Например, напротив нашего офиса — «Обводного двора» — расположен «Красный треугольник», сложный объект в неудовлетворительном состоянии: полуразрушенные аварийные здания со множеством собственников. Выходом может стать создание ЗПИФ, в рамках которого будет произведена реконструкция и объект станет доходоприносящим».

«Вопреки негативным прогнозам ограничения, вызванные пандемией, стали стимулом для развития компании: количество ЗПИФ выросло, — говорит Наталья Сухарева. — Несомненно, пандемия дала новый вектор развития цифровизации в отрасли доверительного управления. Мы активно внедряем новые ИT-продукты как для удобства клиентов, так и для улучшения бизнес-процессов. Это позволяет ускорить и оптимизировать принятие управленческих решений при запуске проектов».

К концу 2021 года количество фондов под управлением УК выросло на треть, а стоимость активов достигла 70 млрд руб. Число новых клиентов продолжает расти — к 2023 году это уже 36 ЗПИФ со стоимостью активов более 99 млрд руб. При этом время на принятие решения сокращается.

Справка

Перспективные территории

История здания фабрики «Скороход»

1896

1900

1910

2005

2019

здание фабрики «Скороход» было построено по проекту А.И. Рейнбольдта

на Всемирной выставке в Париже продукция фабрики получила премию за лучшую мужскую пару обуви, которую в народе называли «скороход»

фабрика получила официальное название «Скороход»

фабрика прекратила производство обуви по этому адресу

в 2019 году площадка была приобретена в структуру ЗПИФК «Лофт-Инвест»

2020

УК «Свиньин и Партнеры» вывела паи фонда на Московскую биржу, что привлекло дополнительный приток инвестиций на 150 млн руб. для преобразования пространства

Запрос на преемственность

Это имущественный комплекс без образования юридического лица, что дает ему право не уплачивать налог на прибыль», — перечисляет особенности такого фонда Наталья Сухарева.

В таком ЗПИФ учредитель и члены его семьи могут быть владельцами инвестиционных паев, то есть контролировать бизнес через участие в Инвестиционном комитете. В его состав можно привлекать квалифицированных специалистов.

«Формально срок функционирования ЗПИФ — 15 лет, но он может быть продлен неограниченное количество раз. Фонд позволяет избежать дробления бизнеса, обеспечивает консолидированное голосование по стратегически важным вопросам управления и развития», — говорит Наталья Сухарева.

Наиболее актуальны теперь «Семейные фонды». К ним обращаются те, кто дорожит своим бизнесом и думает о будущих поколениях. «ЗПИФ может быть создан при жизни учредителя, минимальный размер имущества составляет 25 млн руб.

Универсальный инструмент

Самый распространенный сегодня вариант — создание ЗПИФ под объекты коммерческой недвижимости, когда паи обеспечены реальными объектами.

Тем не менее ЗПИФ продолжает активно развиваться, и сегодня это становится универсальным инструментом: в фонд можно упаковать практически любой бизнес.

«Это надежно и консервативно в хорошем смысле слова, — говорит Наталья Сухарева. — Работая с ЗПИФ уже более 20 лет, я рассматриваю этот механизм не только как практик, но и как ученый. На мой взгляд, за доверительным управлением огромное будущее».

За 20 лет доверительное управление серьезно изменилось, это касается как требований к управляющим компаниям — к ИТ-инфраструктуре и профессионализму сотрудников, так и строгой налоговой отчетности и ответственности за нарушения. Штрафы для УК начинаются от 500 тыс. руб. Так что «случайных» компаний на рынке не осталось, работают только сильнейшие.

«Мы открыты к различным проектам, и чем сложнее задача, тем интереснее с ней работать и находить пути решения. И во многом основным активом нашей компании является доверие наших клиентов в реализации многогранных проектов в формате ЗПИФ», — заключает Наталья Сухарева.