Руководитель холдинга LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов – о том, как компания прошла путь от белой вороны до трендсеттера, и изменениях на строительном рынке

Год был совершенно непредсказуемым. Он показал, что мы можем строить любые прогнозы, и все они будут далеки от реальности. Потому что «черные лебеди» берутся из ниоткуда, не являются предпосылками или следствием чего-либо. Поэтому сейчас важнее не строить прогнозы, а успевать быстро реагировать на происходящее.

Так же, как и многие, мы быстро перешли на полный цикл онлайн-сделок, и сегодня этот инструментарий позволяет нам, в зависимости от возможностей клиента, организовать процесс как угодно: вся сделка или любая ее часть может быть проведена онлайн. Сегодня компания достаточно хорошо мобилизована для работы в любых режимах. Многие процессы имели хорошие предпосылки к переходу на цифру, на дистанцию, но вообще-то это скорее вынужденные, революционные решения, в которых есть и плюсы, и минусы.

Главным достижением было то, что стройки не закрывали, потому что стройка объективно является локомотивом экономики. Когда работают строители — работают и многие другие сферы: индустрия строительных материалов и оборудования, транспортная логистика, различные сервисы и пр. Плюс трудовые ресурсы, в том числе миграционные, были локализованы. А иначе пришлось бы решать проблемы совсем другого порядка.

Весной рынок здорово сократился, в июне начался возврат покупателей, а август для многих стал рекордным по объемам продаж, и дальше тенденция роста сохранялась. Мы потеряли в начале года от плана в продажах, но, думаю, по итогам года выйдем на базовые показатели.

Этому, безусловно, способствовало субсидирование ипотеки. Доля ипотечных сделок, наверное, сегодня, имеет какой-то исторический максимум — у нас они обеспечивают почти 80% продаж. Даже сейчас, с учетом заявлений о продлении субсидируемой ипотеки до 1 июля следующего года, активность не снижается. Нестабильность в экономике возвращает деньги в недвижимость — это закон № 1. Льготирование ипотеки не только реализовало отложенный спрос, но и вовлекло в продажи клиентов будущих периодов. Возможность успеть заскочить в вагон с низкой ипотечной ставкой привела на рынок даже тех, кто не был его активным участником. Этому способствовали и курсовая нестабильность, и очень низкая доходность по всем другим инструментам, и рост цен, и сокращающееся предложение. В этом году, по нашим оценкам, объем продаж примерно на 10% меньше, чем в 2019 году, в 2019 году было меньше, чем в 2018-м. Сокращение предложения — это тренд, устойчивый и очевидный.

Скорее с общей экономической ситуацией. Сокращение предложения началось в 2019 году, когда стартовала реформа строительной отрасли. И мы предсказывали, что переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов неизбежно будет сокращать предложение.

Рынок всегда обладает конечными ресурсами — как с точки зрения продукта и возможности его сделать, так и с точки зрения покупателей, способных этот продукт приобрести. Спрос, который растет не за счет роста макроэкономики, а за счет доступности ипотеки и снижения качественного предложения — это плохой спрос. А градостроительный потенциал в городе достаточно слабый — миллионы метров, которые были в полях, невозможно быстро компенсировать в городских локациях.

Земли много. Вопрос — насколько быстро ее будут готовить, и как быстро будут давать застройщикам эти проекты выводить на рынок. Сколько бы ни говорили о снижении административных барьеров, по факту непредсказуемость и инвестиционные риски становятся только выше.

Если половина продуктов в холодильнике испорчены, считать их запасами или нет? Почему-то некоторые землевладельцы полагают, что если есть РНС [разрешение на строительство. — Ред.], то любое поле, даже на Марсе, вдруг обретает ликвидность. Наивность фантастическая! Это породило колоссальный объем предложения земли (около 5 млн кв. м), у которого реальная рыночная оценка отрицательна. То есть чтобы там построить и продать (и не сработать в убыток), цена участка должна быть отрицательной. Мне доплатить должны, чтобы я там что-нибудь построил! Это «мертвые души»: РНС, у которых нет никаких шансов начать реализоваться.

Еще часть предложения (порядка 9−10 млн кв. м) — многочисленные очереди нескольких крупных проектов, в основном сформированные по старым правилам. Это метры, которые растянуты в перспективе 7−10 лет. На рынок из них будет приходить в год миллион, может, полтора, но не больше.

Тут надо признать, что город большой молодец, что много проектов оставил по старым правилам. Это важно было — создать «подушку» мягкого падения предложения. Если бы все проекты сразу перевели на новые правила, многие вообще бы не вышли никуда, многие оказались бы в ситуации серьезной заморозки, и удар по предложению был бы совсем другой.

Возвращаясь к «запасу»: того, что мы называем сбалансированным предложением, остается всего около 2 млн кв. м.

И это сильно меньше, чем Минстрой хотел. Я согласен, что 5,5 млн ежегодно для Санкт-Петербурга — это не домостроение, а «человейникостроение». Но не стоит забывать, что ввод есть событие, замыкающее рыночные процессы по этим метрам. Когда мы говорим «ввели три миллиона», — мы говорим о том, что эти три миллиона присутствовали на рынке — продавались, строились и влияли на предложение — в течение предыдущих 2,5−3 лет. Так вот, если такими категориями оперировать, — то мы увидим, что примерно около 2 млн в год нужно добавлять к запасу, который есть.

Мы прекрасно понимаем, что надо двигаться дальше. Да, мы растем. Число сотрудников в этом году увеличилось более чем на 30%. В этом году мы попали в федеральный список системообразующих компаний, то есть перешагнули порог в 400 тыс. кв. м в строительстве. Сегодняшний сформированный земельный банк — это порядка 600 тыс.кв. м. Но я всегда повторяю: нам метры ради метров не нужны. Нет никаких стратегических жестких показателей, где мы должны быть и в каких количественных параметрах: мы хотим расти только там, где видим возможность делать хорошо.

Такое у нас десятилетие получилось необычное, которое мы, конечно, запомним гораздо сильнее, чем любые празднования. А если серьезно, итоги хорошие и с финансовой, и с идеологической точек зрения. Мы сформировали интересную адресную программу, стали публичной компанией, наши ценные бумаги активно торгуются. Главный итог — это то, что создан бренд, у него есть совершенно уникальное рыночное восприятие.

Тот рынок, который был, когда Legenda стартовала, давал фору. Никому не надо было меняться. И первые четыре года мы существовали в статусе «белой вороны»: за нами наблюдали, гадая «зачем им это надо?» и «чем все закончится?». А сегодня многие решения, которые мы привнесли тогда, стали стандартами.

Все, что мы могли, когда выходили на рынок, — это просто быть другими, то есть экспериментировать и быстро двигаться.

Наша стратегия подразумевает, что каждый следующий проект должен быть лучше предыдущего, и она не меняется. Но, откровенно говоря, раньше мы могли себе позволить смелее поступать: нам же нужно было на рынке для своего проекта найти в качестве покупателя одного из двадцати — такого же сумасшедшего. Сегодня, когда наше присутствие в более высоких ценовых сегментах возрастает, и нам нужны уже 2−3 человека из десяти, мы должны поступать более предсказуемо и взвешенно.

В текущем инвестиционном цикле — да. Так получается. В нижних сегментах и уже даже в «комфорте» сегодня некомфортно: там нет экономики и не остается ресурса на качество и все больше растет доля нестроительной себестоимости. Видимо, должны произойти какие-то серьезные рыночные коррекции, чтобы нам можно было работать в этих сегментах, не ломая своих принципов. Но это не значит, что у нас нет инвестиционной работы по Smart-проектам. Стратегически этот сегмент мы не собираемся покидать.

У нас есть общие суммарные планы в перспективе пятилетки. К ним мы идем. Мы рассчитываем на достаточно серьезный рост показателей выручки: до 15 млрд рублей в 2021 году и до 20−24 млрд рублей в 2022-м. Исходя из сегодняшней структуры портфеля.

Конечно, рассчитываем на Москву. Мы уже работаем там над первым проектом, хотя медленнее, чем хотелось бы: из-за пандемии планы пришлось скорректировать. Понятно, что выходить на Москву ради одного проекта бессмысленно.

Кроме того, у нас еще очень много в недрах компании того, к чему рынок пока не готов. В общем, хорошие перспективы на изменение. И есть с чем работать.